Dans la Loi de finances de 2021, un abattement exceptionnel s’applique aux plus-values immobilières. À travers ce dispositif, l’objectif du Gouvernement est de débloquer le foncier et encourager le développement de l’offre de logements sociaux.

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Vous pouvez revoir en rediffusion notre webinaire « La Loi de Finances 2021 décryptée par vos experts : analyser et anticiper l’avenir ».

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière représente un gain obtenu à la suite de l’achat puis la revente d’un bien. Elle est égale au prix de vente diminué du prix d’achat. Les plus-values immobilières sont imposables, en dehors de quelques cas d’exonération. Sachez que vous êtes notamment soumis à l’impôt sur le revenu sur les plus-values que vous réalisez en cas de vente d’un bien immobilier, lors de la vente des droits attachés à un logement ou encore dans le cadre d’une vente conclue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Un abattement reconduit depuis 2018

Il est bon de savoir que cet abattement existe depuis 2018 pour les immeubles et les terrains non bâtis. Le dispositif est donc simplement reconduit par la loi de finance 2021.

Concrètement, cet abattement exceptionnel s’applique exclusivement aux plus-values immobilières issues de la vente d’un bien immobilier bâti situé sur l’espace d’une grande opération urbanisme (GOU) ou dans le périmètre d’une opération de revitalisation des territoires (ORT). Le taux de celui-ci est de 70 % et peut atteindre 85 % quand le nouvel acquéreur prend l’engagement de réaliser majoritairement des logements sociaux à partir du bien concerné.

Conditions d’application de l’abattement

Pour que cet abattement exceptionnel s’applique, il faut que la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. En outre, la vente doit être effective au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée. En plus de cela, l’acquéreur est tenu de s’engager à démolir les constructions présentes sur le terrain afin d’y réaliser un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs dans les quatre ans. Il est impératif que cet engagement soit mentionné dans l’acte authentique de vente.

 

Un abattement élargi à d’autres opérations immobilières

Précédemment, cet abattement concernait seulement les zones où le marché immobilier est très tendu, notamment les zones A et ABis. Mais la loi de finance 2021 l’a élargi aux ventes réalisées dans les métropoles et villes moyennes situées en zones B1 et B2. Cela dit, des villes comme Dijon, Bordeaux, Rennes, Nîmes et Toulouse, présentes en zone B1, bénéficient de ce dispositif. Il en est de même des petites communes, telles que Béziers, Dinan, Rochefort, Lège-Cap-Ferret et Saint-Emilion qui se trouvent en zone B2. L’arrêté modifié du 30 septembre 2014 relatif aux zones tendues dresse la liste complète des villes qui sont concernées par l’abattement exceptionnel 2021.

 

Comment calculer cet abattement exceptionnel ?

Pour calculer cet abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière, il faut respecter 4 étapes :

  • La première étape concerne la détermination du montant de la plus-value brute. Pour cela, il faut déduire le prix d’acquisition du bien au prix de cession. Par exemple si un bien a été acheté 350 000 euros et revendu 480 000 euros, la plus-value brute (480 000 – 350 000) est égale à 130 000 euros. Il est important de savoir que le prix d’acquisition correspond au prix d’achat du bien auquel s’ajoutent divers frais. C’est le cas des frais d’acquisition ou frais de notaire, des charges supportées au moment de l’achat, d’éventuelles dépenses de travaux ainsi que des frais de voirie, réseaux et distribution. Quant au prix de cession, il correspond au prix de vente sur lequel s’ajoutent les charges et indemnités supportées par l’acheteur. Par exemple, on déduit de ce montant les frais liés aux diagnostics obligatoires.
  • La deuxième étape consiste à déduire l’abattement éventuel appliqué pour la durée de détention du bien. Concernant l’impôt sur le revenu, cet abattement est de 6 % par an, et ce, à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année. Pour la 22ème année, c’est un abattement de 4 % qui est prévu. Au-delà, il est de 100 %. Ce sont donc les prélèvements sociaux qu’il faut payer, tout en sachant qu’un abattement est prévu pour ceux-ci.
  • La troisième étape est relative à l’application de l’exonération qui correspond à la fraction du programme réservée à la création de logements sociaux. Si l’acquéreur s’engage, par exemple, à construire 30 % de logements sociaux, s’appliquera alors une exonération équivalente sur l’impôt et les prélèvements sociaux.
  • La quatrième et dernière étape est la déduction de l’abattement exceptionnel 2021 des montants restants, jusqu’à 85 % en cas de construction de logements sociaux.

 

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