En effet, les associés titulaires de parts de sociétés civiles immobilières transparentes, ont jusqu’au 31 mars 2016 pour opter à l’impôt société au nom de la SCI à compter du 1er janvier 2016.

Je rappelle brièvement, que les sociétés civiles immobilières et autres sociétés civiles d’ailleurs ont une fiscalité transparente, c’est-à-dire que les revenus dégagés par ce type de structure juridique sont taxés entre les mains des associés et donc, ces sociétés n’ont pas de fiscalité propre.

La qualification des revenus sera faite en fonction de la qualité fiscale des divers associés et pour résumer, les associés, personnes physiques d’une société civile immobilière seront taxés dans la catégorie des revenus fonciers alors que les associés eux-mêmes soumis à l’impôt société (autres sociétés) seront soumis à des revenus déterminés suivant les règles de l’impôt société.

Cela conduit à établir la déclaration fiscale n° 2072 et à faire un double calcul, un calcul pour les associés personnes physiques et un calcul pour les associés personnes morales soumises à l’impôt société.

I- Les sociétés civiles fiscalisées aux revenus fonciers

Comme j’ai eu l’occasion de l’écrire souvent dans ces colonnes, pour les personnes physiques qui détiennent des titres de SCI transparentes, la sanction fiscale est lourde, car ses associés sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui peut conduire dans bien des cas, à une fiscalité de 56,5 % des revenus perçus ou pas perçus, mais en tout cas apparent au nom de la SCI.

Il s’agit donc d’une fiscalité extrêmement lourde pour les personnes physiques, pour ne pas dire insupportable lorsque la SCI doit rembourser un emprunt et que par conséquent, les bénéfices déclarables au nom des associés, personnes physiques, ne sont pas distribuables financièrement.

Pourquoi une telle taxation, la réponse est extrêmement simple, les immeubles appartenant à la SCI transparente fiscalement, ne peuvent pas bénéficier sur un plan fiscal d’un amortissement et par conséquent, le bénéfice à déclarer par les personnes physiques correspond, pour simplifier, aux loyers encaissés desquels on déduit les frais financiers et la taxe foncière.

Pour éviter une taxation lourde de ces revenus fonciers, certains contribuables ont trouvé un certain nombre de parades que l’on peut énumérer ci-après :

  • Faire acquisition d’immeubles vétustes et se lancer dans des programmes de travaux de réhabilitation ou d’entretien s’il s’agit d’immeubles professionnels de manière à déduire ces travaux des revenus fonciers taxables.
  • Une autre solution consiste à faire racheter la pleine propriété ou l’usufruit des titres de la SCI par une société elle-même soumise à l’impôt société, ce qui permet de faire disparaître le lien fiscal entre les revenus de la SCI et les personnes physiques.
  • Transformer des immeubles nus qui génèrent des revenus fonciers en immeubles équipés ou meublés, ce qui conduit à avoir des bénéfices commerciaux, ce qui ne peut pas s’appliquer dans le cadre d’une SCI. En effet, dans ce cas la SCI bascule automatiquement à l’impôt société sans même avoir fait l’option.

Le régime des meublés professionnels ou non-professionnels ne peut s’appliquer qu’à des personnes physiques indépendantes ou à des sociétés de famille, c’est-à-dire des SARL ayant opté pour le régime de la transparence fiscale.

Toutes ces options décrites ci-avant posent, bien entendu, des difficultés et la façon la plus radicale de couper le lien entre les revenus fonciers et les personnes physiques taxables est de donner une autonomie fiscale à la SCI, c’est-à-dire de procéder à l’option à l’impôt société ce qui permettra à la SCI, comptablement et fiscalement, d’amortir l’immeuble.

C’est pour cette raison que j’ai rédigé cet article, car l’option qui présente quelques inconvénients, doit être formulée avant le 31 mars 2016 pour l’exercice 2016.

II- Avantages et inconvénients de l’option à l’IS

Le principal inconvénient de cette option est qu’elle est absolument irréversible, c’est-à-dire que la SCI ne pourra plus jamais sortir de cette option et donc les revenus tirés de cette société ne pourront plus jamais être taxés dans le cadre des revenus fonciers.

En conséquence, le régime des plus-values des particuliers qui permet d’exonérer les plus-values lorsque l’on cède l’immeuble au travers d’une société civile immobilière transparente ne pourra plus non plus s’appliquer dans le temps.

En effet, lorsqu’une personne physique cède un immeuble ou cède les titres d’une société civile immobilière représentant cet immeuble, les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu à partir de la 22ème année et exonérées de la CSG CRDS à partir de la 30ème année.

Une option à l’impôt société ne permettra plus d’obtenir cette faveur et par conséquent, les plus-values dégagées lors de la revente de l’immeuble, seront taxées selon les règles de l’impôt société.

Si les associés veulent céder des titres de SCI soumises à l’impôt société, ils seront taxés là encore suivant les règles de la taxation des titres par des personnes physiques (abattement de 65 % de la plus-value au-delà de la 8ème année), mais reconnaissons-le, il sera difficile de céder des titres d’une SCI représentant un immeuble d’une valeur substantielle car l’acquéreur aura plutôt la tentation d’acheter l’immeuble précisément pour l’amortir à son tour.

Face à ces inconvénients importants, quels sont les avantages :

  • Le premier avantage est que la taxation entre les mains des personnes physiques associées s’arrête immédiatement et par conséquent, il n’y a plus de revenus fonciers taxables.
    Cet avantage est d’autant plus considérable que la société civile est endettée, car un endettement d’une société civile immobilière transparente s’apparente à un enrichissement taxable de la valeur de l’immeuble.

  • L’autre avantage, plus rare mais extrêmement substantiel est que le fait de ne plus avoir de revenus fonciers peut conduire certains foyers fiscaux à limiter considérablement les revenus taxables.

Exemple : des retraités ayant des pensions modestes mais des revenus fonciers importants.

Ces revenus fonciers importants provenant d’immeubles ayant une forte valorisation, il y a de grandes chances que ces foyers fiscaux soient frappés par l’ISF.

Or, un texte prévoit que l’ISF plus l’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % des revenus du foyer fiscal.

Dans certains cas, ce plafonnement autrefois appelé bouclier s’appliquera ce qui viendra considérablement limiter l’impact de l’ISF sur ces foyers fiscaux.

III- Le bilan d’ouverture

L’option à l’impôt société qui doit être pratiqué avant le 31 mars 2016, conduira le contribuable à faire un choix.

Ce choix apparaîtra dans le bilan d’ouverture de la société civile immobilière au 1er janvier 2016, bilan d’ouverture qu’il sera indispensable d’établir au moment de l’option.

Ce bilan d’ouverture pourra être établi de deux façons.

La première consiste à ne pas toucher à la valeur de l’immeuble par rapport à sa date d’acquisition, autrement dit, on ne fait apparaître, dans le bilan d’ouverture, aucune plus-value par rapport à la valeur d’achat.

En ce sens, on ne fait qu’appliquer le régime de l’article 221 du code général des impôts qui indique que lorsque l’on change de régime fiscal, si on ne touche pas aux écritures et si les plus-values restent taxables dans le nouveau régime, le changement de régime fiscal n’entraîne aucune taxation.

Cependant, l’administration mettra un petit coup de règle sur les doigts des contribuables puisque le bilan d’ouverture devra constater des amortissements comme si la SCI avait été taxée à l’impôt société depuis le départ.

C’est ainsi que si l’immeuble a été acquis il y a une quinzaine d’années, si on suppose un amortissement sur 30 ans, la valeur nette comptable apparaissant dans le bilan d’ouverture ne sera égale qu’à la moitié de la valeur de l’immeuble, ce qui peut être extrêmement pénalisant si cet immeuble est cédé par la SCI dans les mois qui viennent.

Deuxième hypothèse, l’administration admet que lors du changement du régime fiscal, le bilan d’ouverture fasse apparaître la valeur vénale de l’immeuble, mais dans ce cas, bien entendu, la valeur vénale de l’immeuble sera comparée à la valeur d’acquisition de l’immeuble et la plus-value sera donc taxable.

Cette plus-value taxable bénéficiera du régime des plus-values des particuliers, ce qui veut dire qu’elle ne sera exonérée au niveau de l’impôt sur le revenu qu’au-delà de la 22ème année et en ce qui concerne la CSG CRDS au-delà de la 30ème année.

Autant dire que les valeurs vénales qui apparaîtront dans le bilan d’ouverture ne le seront que lorsque les immeubles auront été détenus depuis de longues années.

En conclusion, l’option faite par une société civile immobilière à l’impôt société est une opération délicate qui demande réflexion et prévision.