Une SCI ou Société Civile Immobilière transparente est une société obéissant à l’imposition sur le revenu (IR). En d’autres termes, la société n’opte pas pour le régime fiscal IS (Impôt sur les sociétés), n’est pas imposée directement. De ce fait, ce sont les associés qui déclarent leurs revenus et paient l’impôt en fonction de leur taux de participation dans la société.

Qu’est-ce que la SCI transparente ?

Lors de la création d’une société civile immobilière, la question du régime d’imposition se pose. La SCI est par défaut soumise à une imposition sur les revenus. Elle est donc dite transparente car elle n’est pas tenue de déclarer ses bénéfices ni de payer les impôts en tant que personne morale. Comme elle n’est pas directement concernée par les impôts, elle est fiscalement transparente ou invisible.

En effet, le régime fiscal IR est le plus répandu. La SCI transparente est indirectement imposée à travers ses associés qui sont soumis à l’imposition sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers compte tenu de leurs quotes-parts ou parts d’investissement dans la société.

Des frais peuvent être réduits des loyers encaissés par la société SCI transparente ; à l’exemple des charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les frais de travaux d’entretien, l’assurance de la société…

En outre, la SCI peut également opter pour une imposition sur les sociétés (IS) : c’est la société qui paye l’impôt sur le bénéfice.

Dans le cadre d’une SCI transparente, la vente d’un bien immobilier implique une imposition sur la plus-value (Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). La taxation est dégressive en fonction de la durée de détention. La plus-value est exonérée :

  • D’Impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention.
  • De prélèvements sociaux après 30 ans.

Tout associé est donc taxé au prorata sur la part qu’il possède.

La dissolution de la SCI peut être due à la décision des associés, l’expiration des délais de la société, atteinte de l’objet social de la société, ou autres causes à l’exemple du décès d’un associé… La dissolution implique plusieurs formalités à commencer par la désignation d’un liquidateur qui sera appelé à l’enregistrement du procès verbal, la publication d’une annonce et le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce. Le liquidateur se charge de toutes ces opérations tout au long de la dissolution. Il faut noter que la dissolution est irréversible

Imposition d’une SCI transparente : la démarche à suivre

Le gérant de la SCI se charge de faire le compte des recettes et des dépenses de la SCI. Il doit ensuite déclarer les revenus dans les délais, soit avant le premier jour ouvrable suivant le 1er mai. Le dépassement de la date limite implique des pénalités pour la SCI.

Pour ce fait, le gérant doit remplir le formulaire adéquat à la situation de la SCI soit le formulaire 2072-S, si :

  • La société ne comprend que des personnes physiques en tant qu’associés.
  • La société n’est pas nue-propriétaire.
  • Ne recours pas à la défiscalisation Besson, Robien ou Périssol.
  • Ne détient pas un immeuble déclaré historique ou se trouve dans un secteur sauvegardé.

Le cas échéant, le gérant doit remplir le formulaire 2072-C-SD.

Cette étape peut se faire via une lettre recommandée avec avis de réception ou bien en personne au centre des impôts. Puis, le gérant se charge de communiquer la déclaration des revenus aux associés, en personne, lors d’une réunion de l’assemblée générale, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par le biais d’un huissier. Enfin, à la réception de cette déclaration, les associés peuvent déclarer leurs revenus.  Deux cas se proposent alors :

  • Si le loyer reçu ne dépasse pas 15 000 €, les associés peuvent bénéficier sous certaines conditions du régime micro-foncier; un régime d’imposition simplifiés. En déclarant sa part dans la somme brute des revenus locatifs de la SCI, l’associé bénéficie d’un abattement fiscal de 30 % sur ces revenus bruts. Pour ce fait, il faut remplir le formulaire de déclaration 2042.
  • Dans le cas contraire, l’associé doit déclarer les revenus desquels seront déduits les charges et les dépenses personnelles. Dans le présent cas, il doit remplir le formulaire de déclaration 2044.

Vous pouvez vous renseigner davantage sur la société civile immobilière en cliquant sur ce lien.

Et pour en savoir plus sur le régime de la transparence fiscale, veuillez consulter ici l’article 8 du Code général des impôts.

 

Pour toute information supplémentaire, veuillez-vous adresser à l’agence ERECApluriel la plus proche.