La loi de finances 2014 a légèrement modifié la taxation des plus values réalisées lors de la cession de titres de sociétés civiles immobilières.

Cet article permet de faire un point sur l’ensemble des dispositions prises pour taxer les plus values en cas de transmission.

Les transmissions de biens, y compris les transmissions qui portent sur des titres de sociétés civiles immobilières sont réalisées soit à titre  gratuit soit à titre onéreux.

Dans le 1er cas, à savoir les transmissions à titre  gratuit (donation ou succession) ces transmissions portent sur des biens de nature privée.

En effet,  les titres  de sociétés civiles immobilières, quel que soit le régime de la SCI, sont considérés comme des biens privés et non professionnels, ce qui permet en cas de transmission à titre gratuit de ne jamais taxer la valeur vénale de ces titres au moment de l’opération.

Il y aura donc uniquement les droits d’enregistrement portant sur la donation ou la succession qui seront à régler.

Les plus values constatées lors de ces opérations ne seront pas taxées et la valeur des titres ainsi transmis  sera la valeur de référence pour la personne physique qui recueillera ces titres.

Pour les transmissions à titre onéreux, il convient de faire la distinction entre les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt société et les sociétés civiles immobilières dites transparentes qui n’ont donc pas leur propre autonomie fiscale.

En ce qui concerne les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt société qui, la plupart du temps, ont procédé à une option irréversible, le calcul de la plus value se fera par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des titres et cette plus value fera l’objet d’une taxation à la CSG et CRDS sur la totalité et une taxation au barème général de l’impôt sur le revenu sur un pourcentage de la plus value déterminé en fonction de la durée de détention des titres.

C’est ainsi que les titres qui ont été détenus entre 2 ans et 8 ans bénéficieront d’un abattement de  50 % sur la plus value déterminée.

Au-delà de 8 ans, l’abattement sur la plus value sera de 65 %.

Il s’agit d’une modification apportée par la loi de finances 2014.

Il est bon de rappeler que lorsqu’un cessionnaire souhaite acquérir un immeuble qui fait partie de l’actif d’une société civile immobilière soumise à l’impôt société, il y a peu de chances que le cessionnaire fasse acquisition des titres plutôt que de l’immeuble.

En effet, à valeur identique entre l’immeuble et les titres, l’acquéreur préférera acheter l’immeuble qui pourra faire l’objet d’un amortissement comptable et fiscal dans le cadre d’une société soumise à l’IS alors que les titres de sociétés civiles immobilières, comme d’ailleurs l’ensemble des titres, ne sont jamais amortissables, ni sur un plan comptable ni sur un plan fiscal.

En ce qui concerne la cession des titres de sociétés civiles immobilières dites transparentes, il y a lieu de retenir deux cas :

  • 1er cas : les titres sont détenus par des personnes physiques imposables à l’impôt sur le revenu : le cédant « profitera » du régime des plus values des particuliers en ce qui concerne le calcul des plus values, c’est-à-dire pour faire simple, que la cession des titres de ces SCI transparentes sera assimilée à la cession d’un immeuble sur un plan fiscal.Sans rentrer dans les détails, cela revient à dire que des titres détenus depuis 30 ans seront exonérés de taxation sur la plus value en cas de vente.Rappelons néanmoins que l’exonération totale en ce qui concerne l’impôt sur le revenu sera acquise au bout de 22 ans et que l’exonération en matière de CSG et CRDS ne sera acquise qu’au bout de 30 ans.Il est à noter que dans ces sociétés civiles transparentes, si l’acquéreur décide d’acheter l’immeuble plutôt que les parts sociales, ce qui est fort probable, le calcul de la plus value réalisée lors de la vente de l’immeuble, bénéficiera également du régime des plus values des particuliers, c’est-à-dire que la plus value sera exonérée d’impôts au-delà de la 22ème année et de CSG et CRDS au-delà de la 30ème année.Pour éviter la double taxation de plus values réalisées par des personnes physiques, une jurisprudence de 2000 appelée QUEMENER permet de revaloriser le prix de revient des titres du montant des bénéfices qui ont été taxés entre les mains des associés cédants.Autrement dit, les revenus fonciers qui n’ont pas été prélevés mais qui ont été taxés entre les mains des divers associés personnes physiques d’une société civile transparente viendront minorer le montant de la plus value taxable de manière à éviter la double taxation.La doctrine administrative a fait sienne cette appréciation de la cour de cassation.
  • 2ème cas : si les titres de la société civile immobilière transparente appartiennent à une société qui elle-même est soumise à l’impôt société, en cas de cession des titres, la plus value sera taxable selon les règles de l’impôt société, c’est-à-dire un taux de 33 ,33 %.

En conclusion, il conviendra lors de cession de titres de sociétés civiles immobilières de bien positionner la réflexion eu égard au régime fiscal de la société civile immobilière mais également au régime fiscal de la personne qui détient les titres si cette société civile immobilière est de nature transparente sur un plan fiscal.

Patrick FONDEVILA Patrick Fondevila, Expert-Comptable

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ARTICLE DE PRESSE – Mars 2014
LES ECHOS JUDICIAIRES GIRONDINS