La location meublée est régie par un décret gouvernemental. Celui-ci permet d’attribuer deux statuts pour les loueurs en fonction d’un certain nombre de critères et de conditions : le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans cet article, nous nous intéresserons de près au fonctionnement du statut LMP.

Conditions et régime d’imposition du statut LMP

Il existe deux conditions pour jouir du statut de « loueur professionnel » :

  1. Les recettes annuelles générées par le loyer doivent obligatoirement dépasser 23000 euros ;
  2. Ces recettes devront également dépasser le montant des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt (traitements et salaires y compris les pensions et rentes viagères, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnées dans l’article 62 du CGI).

Il est à noter qu’en vertu de la décision n°2017-689 QPC du 8 février 2018 du Conseil constitutionnel, la loi n’exige plus l’inscription de l’un des membres du foyer fiscal du registre du commerce et des sociétés.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel s’applique pour tout type de location meublée, même saisonnière.

Les profits engendrés par la location meublée sont considérés par la loi comme des Bénéfices industriels et commerciaux. Le régime d’imposition appliqué au statut LMP varie selon les recettes générées par la location meublée :

  • Si l’on perçoit au maximum 70000 euros au titre d’une location meublée, c’est le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui doit entrer en application. Ce régime ouvre la voie à la mise en œuvre d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers bruts perçus permettant la couverture de l’ensemble des charges de propriété. Pour certaines locations meublées particulières, notamment celles liées aux activités touristiques (gîtes ruraux, chambres d’hôtes), le plafond qui permet de bénéficier du régime Micro-BIC est de l’ordre de 170000 euros alors que l’abattement forfaitaire pour frais et charges culmine à 71%.
  • Si un loueur estime que ce régime n’apporte pas suffisamment d’avantages, il lui est possible d’opter pour le régime réel. Ce régime permet la déduction de charges et l’amortissement de biens et du mobilier. Le régime réel permet de déduire les charges suivantes (la taxe foncière, les frais d’assurance, les honoraires d’un expert-comptable, les frais de litige avec un locataire, les factures de petit équipement et de consommation, les frais de notaire, les factures de réparation et d’entretien). Cette solution est préconisée au cas où des travaux seraient prévus ou réalisés. Cette option demeure irrévocable pendant 2 ans et son renouvellement est automatique. Cependant, il est demandé du bénéficiaire du régime réel de tenir un journal répertoriant les recettes et dépenses tout en veillant à transmettre au centre des impôts des documents fiscaux (un bilan simplifié, un tableau des immobilisations et des amortissements, un relevé des provisions, un tableau concernant la valeur ajoutée produite). La constitution de ce dossier est obligatoire. Ce régime peut aider le loueur à réaliser dans 85% des cas d’importantes économies d’impôts.

 

Avantages du statut LMP

Le loueur en meublé professionnel bénéficie essentiellement de trois avantages principaux :

  1. Imputation des déficits : le loueur en meublé professionnel a la possibilité de déduire un éventuel déficit sur l’éventuel revenu global de l’année quel qu’en soit le montant. Il est, néanmoins exigé que ce déficit n’ait en aucun cas trait aux amortissements (en raison de leur non déductibilité d’un point de vue fiscal). La mise à profit du système des amortissements est seulement autorisée si ces derniers sont employés pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. La facture fiscale peut être sensiblement réduite d’autant plus que l’excédent de déficit est reporté sur les six années suivantes.
  2. Plus-values professionnelles : Il s’agit d’un régime beaucoup plus profitable que le régime des plus-values des particuliers. Il résulte des plus-values professionnelles une exonération totale d’impôt sur le revenu en cas de vente d’un logement si celui-ci a fait l’objet d’une location depuis au moins cinq et si les recettes n’excèdent pas 90000 euros. Pour un montant compris entre 90000 et 126000 euros, l’exonération est partielle.
  3. Impôts sur la fortune immobilière : Considérés comme des biens professionnels soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux, les logements meublés ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (qui s’est substitué à l’impôt sur la fortune depuis le 1er janvier 2018). Le statut LMP évite au loueur d’être confronté au plafonnement des niches fiscales.

Ces différents avantages ne sont guère négligeables d’autant plus qu’ils permettent de procéder à une optimisation fiscale intéressante.

La location meublée professionnelle obéit à des règles strictes qu’il appartient aux bénéficiaires du statut LMP de respecter afin de préserver la multitude d’avantages qu’il en tire.

 

Pour toute information supplémentaire, veuillez vous adresser à l’agence ERECAPLURIEL la plus proche.