En ces temps de déclaration de l’ISF pour les plus fortunés des Français, il n’est pas inutile de rappeler quelques grandes notions en ce qui concerne l’organisation juridique et fiscale lorsqu’on prévoit d’investir dans l’immobilier.

Qu’entendons-nous par immobilier ?

Il s’agit des investissements dans la pierre, que ces investissements soit de nature professionnelle (bureau, usine) ou de nature d’habitation.

Il est bien évident que les chefs d’entreprise ont bien souvent intérêt à investir dans l’immobilier qui est loué à l’entreprise qu’ils dirigent.

Ce sujet a été largement pressé dans ces colonnes.

L’intérêt évidemment de procéder à des investissements « pierre », consiste à former au fil du temps un patrimoine qui, le jour venu, permettra d’obtenir des revenus et d’une certaine façon une rente.

Toute la question est de savoir dans quel creuset juridique il convient de loger ces investissements et à quel régime fiscal ils devront être soumis.

1 – Le régime fiscal

Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer aux revenus tirés de la location d’un immeuble, il s’agit soit de l’impôt sur le revenu dans des catégories différentes, soit de l’impôt société, mais dans ce cas, il faut évidemment que l’immobilier acquis le soit par une société.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, deux grandes catégories peuvent se dessiner :

La catégorie des revenus fonciers qui consiste à déclarer les loyers perçus déduction faite des travaux ainsi que des frais d’emprunt, mais en aucun cas, les revenus fonciers classiques ne permettront d’amortir comptablement et fiscalement l’immeuble.
(exceptions faites de régimes dérogatoires tels De Robien, Borloo etc…)

En un mot, ce régime fiscal sera extrêmement pénalisant puisque si un contribuable atteint dans son foyer fiscal la tranche des 41 %, il conviendra d’ajouter à ce taux, les 15,5 % de CSG et CRDS, soit un prélèvement au total de 56,5 % des revenus perçus.

Un enfer !

Si parallèlement, le contribuable doit rembourser un emprunt correspondant à peu de chose près aux loyers, cela va poser immanquablement un problème de trésorerie colossal, puisque d’un côté le contribuable devra déclarer des revenus taxables à 56,5 % et par ailleurs, la trésorerie disponible sera proche de zéro, puisque la totalité des loyers en principe permettra de rembourser les emprunts.

Si le contribuable fait un investissement dans du locatif meublé, la catégorie fiscale est modifiée puisqu’il s’agira d’une activité dite commerciale sur un plan fiscal et par conséquent, les revenus qui étaient des revenus fonciers lorsqu’on loue un immeuble vide, deviennent des bénéfices industriels et commerciaux lorsque l’immeuble est équipé.
(LMP ou LMNP pour l’habitation).

L’immeuble d’ailleurs peut être équipé s’il s’agit d’un immeuble d’habitation mais également s’il s’agit d’un immeuble professionnel à la condition que l’outillage soit intégré à l’immeuble.

Dans ce cas, la catégorie de revenus taxables à l’impôt sur le revenu sera les bénéfices industriels et commerciaux et cette catégorie a un avantage considérable par rapport aux revenus fonciers, c’est qu’il y aura la possibilité d’amortir l’immeuble et donc de déduire des loyers perçus une partie de l’investissement sous forme de dotation aux amortissements.

L’article 39 C du CGI, interdit néanmoins de déduire de l’ensemble des revenus des déficits car la dotation aux amortissements déductible pour cette catégorie fiscale, ne peut pas être supérieure à la différence qui existe entre les produits perçus et les autres charges.

Il y a de nombreux cas où cette catégorie fiscale permettra d’obtenir un revenu proche de zéro et donc ne génèrera pas d’impôt sur le revenu.

La seule limite à ce choix est une limite de marché, car il ne s’agit pas de procéder à un investissement d’immeubles équipés si les locataires ne sont pas au rendez-vous.

Il s’agit donc d’un investissement probablement plus d’actualité dans les grandes villes que dans les petits villages.

Pour des personnes physiques détenir l’immobilier en direct permettra , en cas de revente, de bénéficier d’exonération sur la plus value dégagée à la condition de conserver l’immeuble un certain temps.

L’exonération sera totale en ce qui concerne l’impôt lorsque l’immeuble aura été conservé 22 ans et l’exonération sera totale en matière de CSG et CRDS lorsque l’immeuble aura été conservé 30 ans.

Cette perspective d’exonération de plus value ne peut justifier une imposition dans la catégorie des revenus fonciers, qui est évidemment désastreuse pendant de longues années.

Comment éviter l’imposition directe entre les mains des personnes physiques ?

2 – L’organisation juridique

Si le contribuable veut à tout prix ne pas être taxé à titre personnel sur les revenus dégagés lors de son investissement, il conviendra qu’il utilise une société civile immobilière qui elle-même procèdera à l’acquisition et l’avantage sur un plan fiscal des sociétés civiles immobilières consistera à faire une option à l’impôt société, ce qui déconnectera totalement l’imposition de la société de l’imposition de la personne physique.

Dans ce cas, toutes les affres que l’on retrouve dans la catégorie des revenus fonciers disparaissent, puisque l’immeuble qui sera acquis par une société civile immobilière ayant opté à l’impôt société permettra d’amortir de la même façon qu’un immeuble équipé peut l’être.

En conséquence, les sociétés civiles immobilières qui optent à l’impôt société lors de l’investissement dans de l’immobilier, auront une imposition directe à l’impôt société extrêmement modeste, d’autant plus que, jusqu’à hauteur de 38 120 €, le taux d’imposition ne sera que de 15 %.

Utiliser une société civile immobilière à l’IS pour investir est donc, sur un plan fiscal, extrêmement efficace en ce qui concerne la perception des revenus, et à terme, force est de constater que la plus value dégagée le cas échéant sur la vente de l’immeuble dans le cadre de l’impôt société, ne sera jamais dispensée de taxation.

La plus value sera donc taxée à l’impôt société au taux de 33,33 %.

Au-delà de l’intérêt fiscal que représente la société civile immobilière, il ne faut pas omettre de rappeler que la société civile immobilière est un instrument de transmission extrêmement efficace puisque cela permettra de « découper » un patrimoine immobilier, non pas en fonction des immeubles, mais en fonction de la répartition du capital de la société civile immobilière et que le démembrement des titres est, bien entendu, possible comme il l’est pour l’ensemble des biens privés transmis.

La société civile immobilière permettra des donations aux enfants qui constateront le démembrement des titres et parallèlement, il ne faudra pas omettre de modifier judicieusement les statuts de manière à ce que l’usufruitier (en général les parents) possède des pouvoirs qui vont bien au-delà de la simple attribution des résultats annuels.

En conclusion, nous pouvons dire qu’investir dans l’immobilier est probablement à ce jour un bon moyen d’organiser ultérieurement sa retraite, mais dans le même temps, il convient de préciser que si les investissements sont faits sans réflexion sur un plan fiscal, « l’enrichissement » procuré par ces investissements sera largement obéré par la pression fiscale dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Probablement que dans de nombreux cas, la société civile immobilière familiale sera un bon moyen d’échapper à la pression fiscale, tout en constituant un patrimoine immobilier.