L’acronyme SCI signifie Société Civile Immobilière. Sa création représente un bon outil de gestion du patrimoine immobilier. Solution pratique dans bien des cas, ce contrat de société est utilisé aussi bien pour l’acquisition d’un bien immobilier au sein d’une même famille que dans le cadre d’un investissement. Sur le plan fiscal, les avantages d’une SCI sont nombreux. Toutefois, la SCI présente des contraintes et des inconvénients qu’il convient de bien connaitre avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une structure sociétaire permettant d’acheter et de gérer à plusieurs des biens immobiliers pour créer des revenus complémentaires et transmettre un patrimoine immobilier. C’est précisément le cas de la SCI familiale dont la principale caractéristique est le lien de parenté qui unit les associés. Mais ce n’est pas la seule. Il existe différents types de SCI, telle que la SCI d’attribution ou bien encore la SCI à capital variable, la SCI fixe, la SCI construction-vente…

Quelles sont ses particularités ?

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux personnes, mais nul besoin d’un capital de départ. Ces personnes peuvent être morales ou physiques et de n’importe quelle nationalité. Un ou plusieurs gérants sont désignés, associés ou non. Le statut social et fiscal de la SCI va donc dépendre du fait que les gérants soient associés ou pas. La rédaction des statuts nécessite certaines clauses obligatoires, comme la durée (maximum 99 ans), le fonctionnement de la SCI mais aussi la répartition des parts et le nombre d’associés.

Quelles sont les raisons de créer une SCI ?

Il est indéniable que la création d’une SCI comporte de nombreux avantages tant sur le plan de la gestion du patrimoine que sur celui de la fiscalité. Les principales raisons sont les suivantes :

  • Une SCI permet de palier à la précarité de l’indivision. En effet, elle facilite la constitution ainsi que la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple ou des membres de la famille
  • Grâce à la SCI, l’organisation d’une indivision stable entre héritiers sur la durée est désormais possible
  • Les coûts de succession sont réduits, notamment les impôts à devoir payer sur les droits de mutation et lors d’une donation ou transmission
  • La SCI est un outil efficace de gestion et d’organisation des droits et pouvoirs entre les gérants

Quant aux avantages SCI, ils sont les suivants :

  • Dans le cas où la SCI loue des biens immobiliers, une déduction des intérêts versés et des travaux réalisés est possible et applicable à son chiffre d’affaires
  • Dans le cas d’un déficit, ce dernier est répercuté sur le revenu fiscal des associés au prorata de leurs parts sociales, jusqu’à 10 700 € chacun.
  • Dans le cas d’une revente des parts de SCI, une exonération d’impôts s’applique aux plus-values après 30 ans de détention, quelle que soit la date d’acquisition des biens par la SCI

Aussi, cette structure sociétaire recèle quelques limites qu’il importe de bien connaître avant de vouloir l’utiliser. Il existe des inconvénients liés à la constitution d’une SCI familiale par exemple. Ces contraintes sont à prendre en compte dès le départ de la création. Les limites concernent un certain type d’opération, comme par exemple la location meublée, proscrite par la loi, car elle est considérée comme une activité commerciale à part entière. Quant aux contraintes, rappelons que :

  • Le dirigeant d’une SCI a l’obligation de tenir une comptabilité régulièrement mise à jour
  • Certains avantages bancaires comme les prêts à taux 0 ou les plans d’épargne logement sont ne sont pas pris en compte
  • Les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres en cas de dettes de la SCI

La création d’une SCI est-elle intéressante pour moi ?

C’est la question à se poser, au regard de votre situation et de vos projets. Il s’agit pour cela de vous faire accompagner par nos experts qui vont évaluer vos besoins réels et vos possibilités.

Voir aussi : Organiser votre patrimoine immobilier

Voir les articles de Patrick Fondevila sur la SCI :

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