Un rapide rappel permettra de redire que le régime fiscal naturel des sociétés civiles immobilières est la transparence, c’est-à-dire que les revenus dégagés par ce type de sociétés sont imposables entre les mains des associés.

L’activité de ces sociétés est l’acquisition d’immeubles et ensuite, leur exploitation.

Il est intéressant également de rappeler que le calcul du bénéfice réalisé par les sociétés civiles immobilières transparentes se fera suivant le régime fiscal auquel est rattaché le propriétaire des titres.

En conséquence, si l’associé est une personne physique, la détermination des revenus se fera dans le cadre des revenus fonciers (location d’immeubles) et le taux d’imposition marginal aujourd’hui sera de 45% pour l’impôt et 15,5 % pour la CSG CRDS.

Si l’associé est une personne morale soumise à l’impôt société, la détermination des résultats de la société civile immobilière se fera suivant les règles de l’impôt société, et par conséquent l’impact en matière de fiscalité sur les profits sera  moindre puisque le régime de l’impôt société permet d’amortir l’immeuble qui figure à l’actif de la société civile immobilière.

De ce premier point, nous pouvons dire que lorsqu’une société civile immobilière transparente est détenue en grande partie par une société soumise à l’IS, il est bien évident que l’option à l’impôt société n’est pas d’actualité.

Si par contre les titres appartiennent à une personne physique, deux cas sont possibles :

  • soit la SCI n’est plus endettée et dans ce cas là, la pression fiscale sera pénible,
  • soit la société civile immobilière continue à être endettée et dans ce cas, la plupart du temps, la situation des personnes physiques détentrices de ces titres sera sur plan fiscal insupportable, puisqu’elles seront amenées à payer de l’impôt sans avoir les liquidités pour y subvenir.

C’est ainsi que ces personnes seront obligées de puiser sur leurs disponibilités autres pour payer de l’impôt sur un revenu virtuel qui n’apparait pas sur leurs comptes bancaires (remboursement bancaire en général proche des loyers encaissés).

Comment sortir de cette situation insupportable ?

La première solution est une forme de fuite en avant qui consiste à réaliser des travaux de nature foncière pour les déduire, d’une part de la base taxable en matière de revenus fonciers, et le cas échéant le l’ensemble des revenus.

En effet, dans la catégorie des revenus fonciers, les travaux d’entretien pour les bâtiments professionnels, mais également de remise en état pour les immeubles d’habitation, peuvent être déduits intégralement dès leur paiement.

C’est ainsi que des travaux réalisés sur des immeubles n’appartenant pas à la société civile immobilière transparente pourront néanmoins venir impacter le revenu taxable entre les mains des personnes physiques (même foyer fiscal).

Cette méthode a bien entendu ses limites, et en particulier une limite de déductibilité lors d’éventuelles vérifications fiscales qui souvent se terminent par une remise en cause de la déduction des travaux, soit à cause de leur nature, soit à cause de leur montant excessif.

L’autre moyen de ne plus être soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques est de soumettre les résultats de la société civile à l’impôt société.

Pour cela, la méthode la plus radicale est de procéder à une option pour être soumise à l’impôt société, et ce avant le 31 mars 2013.

Je le rappelle, cette option à l’IS ne présente d’intérêt que si la grande majorité du capital est détenue par des personnes physiques.

Cette option, qui se traduira par une comptabilisation des amortissements futurs de l’immeuble appartenant à la société civile immobilière, présente trois inconvénients majeurs :

  • Le premier inconvénient est que l’option qui est faite au nom de la société civile immobilière et signée par l’ensemble des associés est irréversible, cela veut dire que la société civile immobilière sera pour toute la durée de son existence soumise à l’impôt société, sans possibilité de retour en arrière.

Il faut souligner que dans certains cas, et en particulier lorsque la société civile immobilière réalise des opérations de nature commerciale, la société civile sera soumise à l’IS de facto, sans avoir prononcer la moindre option, ce qui le jour venu permettra le cas échéant de retourner dans la catégorie des revenus fonciers.

Cette situation est d’ailleurs sur un plan juridique totalement irrationnelle, puisqu’une société civile ne doit pas réaliser d’opérations commerciales, mais l’administration fiscale a ce côté pragmatique qui lui permet d’imposer des revenus sans tenir compte de l’aspect juridique ;

  • Le deuxième inconvénient est l’impossibilité pour les personnes physiques de «bénéficier du régime des plus-values des particuliers ».

En effet, pour que la vente de l’immeuble dans le futur puisse profiter de ce régime relativement favorable pour les personnes physiques, la société ne doit pas être soumise à l’impôt société elle-même.

Cela se traduira donc par l’impossibilité pour les personnes physiques en cas de vente des titres ou en cas de vente de l’immeuble, d’être exonérées de taxation sur les plus-values réalisées au-delà de la 30ème année.

En effet, la loi de finances de 2012 a ramené la durée nécessaire pour être exonéré totalement des plus-values de 15 ans à 30 ans.

Malgré cet inconvénient majeur, faut-il pour autant, pendant 30 ans, payer de l’impôt sur le revenu et de la CSG  sur des revenus fonciers non encaissables, la réponse est bien évidemment non.

  • Le troisième inconvénient qui découle directement du paragraphe ci-avant est que l’option à l’impôt société faite par les associés de la SCI rendra de facto difficile la cession des titres.

Un acquéreur acceptera d’acheter l’immeuble qu’il pourra lui-même amortir dans une structure IS.

Jamais il ne fera acquisition de titres qu’il ne pourra pas amortir !

Malgré ces trois inconvénients, je le redis, il n’est pas raisonnable à ce jour d’exposer des revenus fonciers sur lesquels un prélèvement confiscatoire de 60,5% peut être exercé, alors que la société civile immobilière a le droit, sur option, de « profiter de l’impôt société ».

Mais, me direz-vous, cette option ne permet plus de « profiter de l’exonération des plus values ».

Il convient là de rappeler un vieil adage : « mieux vaut  tenir que courir ».

Un simple calcul financier d’ailleurs permettra de démontrer que l’impôt sur le revenu gagné pendant 30 ans et réactualisé ne peut pas justifier de continuer à le payer en vue d’une hypothétique exonération sur les plus values.

Je rajouterai, qu’à ce jour, le régime des plus-values des particuliers modifié en 2012 ne sera pas lourdement modifié en 2013 grâce au Conseil Constitutionnel qui a contrecarré les projets gouvernementaux, mais il est bien évident que le gouvernement reviendra à la charge très rapidement, et que les plus-values réalisées sur les immeubles seront probablement plus lourdement taxées dans le futur.

C’est déjà le cas pour les plus values supérieures à 50 000 €.

Il existe une méthode alternative à l’option pure et dure qui est irréversible, et donc porteuse d’une certaine angoisse.

Il s’agit du démembrement temporaire de l’usufruit attaché aux titres qui permet pendant une période déterminée de rattacher l’usufruit des titres d’une société civile immobilière transparente à une société qui elle-même est soumise à l’impôt société.

En effet, le redevable de l’impôt sur les revenus fonciers tiré de la location d’un immeuble est l’usufruitier et non pas le nu-propriétaire, ce qui permet très facilement d’indiquer dans un acte qu’on cède temporairement l’usufruit à un associé soumis à l’IS.

Cette opération peut être également mise en place  pour transférer temporairement l’usufruit d’un immeuble au profit d’une entité soumise à l’IS.

Sur ce point, la loi du 14 novembre 2012, intitulée « 3ème loi rectificative 2012 », a mis un terme fiscal aux opérations les plus fructueuses lors de cessions temporaires d’usufruit.

Si nous faisons un rappel financier de cette opération, l’usufruit temporaire sera valorisé en fonction de l’actualisation des « cash » futurs dégagés par l’immeuble ou par la société civile immobilière.

Cela revient donc à calculer un usufruit qui sera d’autant plus élevé que les « cash » futurs seront eux-mêmes élevés, c’est-à-dire qu’en réalité l’usufruit temporaire sera important lorsque l’emprunt ayant permis de financer l’immeuble sera en grande partie remboursé..

C’est ainsi que pour un immeuble appartenant directement à des personnes physiques, ou pour des titres de SCI appartenant également à des personnes physiques et pour lesquels il n’y a plus d’emprunt en face qui initialement avait permis l’acquisition, les « cash » futurs seront importants et par conséquent, la valeur de l’usufruit temporaire sera proportionnelle.

Il était donc aisé avant le 14 novembre 2012 de transformer les revenus fonciers futurs d’un bien par le truchement d’une actualisation en une valeur en capital correspondant à l’usufruit et bénéficiant de l’exonération des plus-values des particuliers.

La loi du 14 novembre 2012 édicte que la plus-value réalisée lors de la cession temporaire de l’usufruit sera dorénavant taxée comme des revenus sous-jacents à cette plus-value, c’est-à-dire en réalité taxable comme des revenus fonciers.

Il faut reconnaître que ce texte est d’une parfaite logique.

Cela ne veut pas dire que la loi du 14 novembre 2012 a définitivement rendu les cessions temporaires d’usufruit inopérantes, mais qu’on ne peut les faire de façon efficace sur un plan fiscal que lorsque la valeur est faible, puisque taxable dans le cadre des revenus fonciers, et que donc cette valeur est faible lorsque la société civile immobilière est lourdement endettée, ce qui bien entendu réduit les cash flow disponibles futurs et donc la valeur de l’usufruit.

En un mot, cette opération ne peut se réaliser en principe que ab initio, c’est-à-dire au moment de la création de la SCI.

Un dernier point, qui n’appelle aucune discussion : lorsque des personnes physiques détiennent des titres d’une SCI, qui elle-même a souscrit un crédit bail immobilier, la seule façon de ne pas risquer de payer l’impôt et la CSG CRDS sur la plus-value portant sur l’immeuble financé (lors de la levée d’option), est d’opter à l’impôt société, et ce avant le 31 mars 2013.

Il serait trop long et trop technique, et donc peu utile pour les lecteurs, d’expliquer les conséquences d’une levée d’option d’un crédit bail immobilier dans le cadre d’une SCI transparente, mais dans tous les cas, l’imposition d’une plus-value virtuelle dégagée qui est initialement mise en report ne sera jamais purgée, et seul l’impôt société peut « sauver » les contribuables.

En conclusion de ce court article, il me semble indispensable pour les sociétés civiles transparentes lourdement endettées de se positionner en ce qui concerne les revenus à l’impôt société  plutôt qu’à l’impôt sur le revenu par transparence.

Bien entendu un grand nombre d’éléments doit être pris en compte pour l’analyse et la décision, et cette réflexion doit être en quelque sorte « all inclusive », c’est-à-dire que toutes les dimensions de la problématique doivent être pesées, sous-pesées et étudiées.

Patrick FONDEVILA Patrick Fondevila, Expert-Comptable

ARTICLE  DE  PRESSE  PARU  DANS  LES  ECHOS
JUDICIAIRES GIRONDINS LE 15 MARS 2013