COMMENT ÉVITER L’OPTION A L’IMPÔT SOCIÉTÉ

Malgré de nombreux avantages, l’option à l’impôt société continue d’avoir de nombreux détracteurs à cause du coût fiscal existant lors de la revente de l’immeuble ou des titres représentant l’immeuble : Il existe deux échappatoires.

Rappelons d’abord qu’une société civile immobilière d’investissement, qui acquière un immeuble pour le gérer sous forme de location d’immeubles nus, a pour régime fiscal la transparence. Par conséquent, les résultats fiscaux de ces SCI seront déterminés en fonction de la qualité fiscale des associés de la SCI. Couramment, les associés de ces SCI sont des personnes physiques et par conséquent, c’est le régime des revenus fonciers qui s’appliquera au nom des associés personnes physiques.

Chacun sait, et je l’ai d’ailleurs écrit dans ces colonnes, que la taxation des revenus fonciers est quasi confiscatoire, puisque le taux maximum d’imposition sera de 40 % majorés de la CSG et CRDS, c’est-à-dire à ce jour, 52 ,1 %. Ce taux ne peut qu’augmenter à compter du 1er janvier 2011.

Pour éviter une telle pression fiscale, les contribuables ont tout naturellement la tentation de faire opter la SCI à l’impôt société, ce qui aura pour mérite de séparer totalement la fiscalité de la SCI de la fiscalité personnelle des associés.

C’est ainsi que la SCI aura sa propre fiscalité à l’impôt société et que, par conséquent, elle aura le loisir d’amortir les immeubles, ce qui n’est pas le cas dans le cadre des revenus fonciers. Le bénéfice taxable sera par conséquent beaucoup plus faible que dans le cadre des revenus fonciers.

Un seul inconvénient pour cette option, c’est que les plus values dégagées lors de la revente de l’immeuble ou des parts de la SCI, n’échapperont jamais à la taxation car la SCI sera à l’impôt société. A contrario, les SCI dites transparentes qui bénéficient, elles des régimes des plus values des particuliers voient, par conséquent, les plus values exonérées totalement au-delà la 15ème année.

La réflexion fiscale doit donc conduire à essayer de trouver un système qui permet de réduire, le temps de l’emprunt, les bénéfices taxables, (impôt société) tout en espérant, à terme, ne pas se retrouver avec des plus values immobilières taxables.

Je précise, que cette exonération des plus values réalisées dans le cadre des personnes physiques (régime des plus values des particuliers) risque fort de ne plus être totale à compter du 1er janvier 2011, mais d’être soumise aux prélèvements CSG et CRDS. Pour concilier le meilleur des deux régimes et d’optimiser au maximum la fiscalité, deux solutions :

1-    Le bail à construction

Cette opération consistera à faire acheter par la SCI transparente uniquement le terrain et de le donner à  bail à la société commerciale, qui a besoin d’un nouvel outil immobilier.

La rémunération du propriétaire du terrain se fera à la fois par un loyer perçu annuellement (en principe modeste) et par la remise de l’immeuble au terme du bail à construction. Les baux en construction ont une durée à minima de 18 ans et au maximum de 99 ans.

La meilleure option fiscale sera d’établir des baux qui ont une durée de vie de 30 ans. Au terme des 30 ans, l’immeuble qui aura été construit par la société commerciale et donc amorti par la société commerciale reviendra propriété de la SCI qui elle-même est propriétaire du terrain.

Pendant 30 ans, la société commerciale aura amorti l’immeuble et par conséquent aura diminué son bénéfice du montant des amortissements correspondant à la totalité de l’immeuble. Et pendant 30 ans les associés, personnes physiques de la SCI, auront déclaré des loyers relativement modiques correspondant uniquement à la location du terrain.

Au bout de 30 ans, la société civile immobilière sera toujours de nature transparente, propriétaire à la fois du terrain et de l’immeuble et en cas de revente, les associés de la SCI profiteront du régime favorable des plus values des particuliers.

Pour la détermination de la part à exonérer de plus value, il conviendra de partager le prix le vente de l’immeuble entre terrain et construction. Le délai de détention de 15 ans, en ce qui concerne la construction ne commencera à courir qu’à partir du moment où le bail à construction a été purgé. Dans ce cas, il y a donc conjugaison de l’amortissement à l’impôt société de l’immeuble et du maintien à terme de l’exonération des plus values réalisées sur la vente de l’immeuble.

2-   Le démembrement temporaire des titres de la société civile immobilière

Ce mécanisme permet aux associés de la SCI transparente de céder temporairement (en principe sur la durée de l’emprunt) les titres de la SCI uniquement pour l’usufruit. C’est ainsi que les associés céderont pour une faible valeur l’usufruit de la SCI à la société commerciale.

Un certain nombre de précautions seront prises pour ne pas aboutir à une situation relevant de l’abus de droit. La société commerciale qui est soumise à l’impôt société percevra les fruits de la SCI le temps du démembrement temporaire des titres.

Comme le titulaire des revenus de la SCI sera une société soumise à l’impôt société, le calcul des bénéfices de la SCI, se fera suivant le régime BIC (impôt société) et par conséquent, n’impactera pas les revenus personnels des associés de la SCI. A terme, l’usufruit détenu par la société commerciale reviendra automatiquement la propriété du nu-propriétaire des titres, c’est-à-dire la personne physique détenant initialement les titres de la SCI. S’il y a revente, soit de l’immeuble soit des titres, il y aura exonération de la plus value, puisque le point de départ pour le calcul de la plus value sera l’acquisition la plus lointaine de l’un des droits.

En l’occurrence, il s’agira de la date d’acquisition de la nue propriété et donc les plus values en cas de revente seront totalement exonérées 15 ans après cette acquisition. Il y a donc bien dans ce deuxième schéma, conjugaison de l’amortissement de l’immeuble à l’impôt société et de l’exonération à terme des plus values dégagées par les associés de la SCI à transparence fiscale.

En conclusion de cet article, nous pouvons dire que deux mécanismes juridiques et fiscaux permettent aux associés d’une société civile immobilière transparente d’échapper à la taxation suivant le régime des revenus fonciers, tout en ménageant, à terme, la possibilité d’être soumis au régime des plus values des particuliers en cas de revente de l’immeuble.

Malheureusement, cet article probablement perdra une partie de son intérêt à compter du 1er janvier 2011, si les plus values des particuliers sont à minima soumises aux prélèvements sociaux CSG et CRDS.

Mais dans ce cas, l’option à l’impôt société qui paraît dans beaucoup de cas déjà extrêmement favorable se retrouvera nécessairement renforcée.

Patrick FONDEVILA Patrick Fondevila, Expert-Comptable

ARTICLE DE PRESSE PARU DANS LES ECHOS JUDICAIRES GIRONDINS 26 novembre 2010