Les conséquences directes et indirectes

Comme je l’ai développé en janvier dans ces mêmes colonnes, la taxation des revenus fonciers est devenue aujourd’hui extrêmement lourde pour les contribuables. Lorsqu’une personne physique est associée d’une société civile immobilière transparente, les revenus obtenus par ces sociétés civiles sont taxés entre les mains des divers associés.

Cela veut dire que les sociétés civiles immobilières dans leur situation naturelle n’ont pas de fiscalité propre et ce sont donc les associés qui assument la taxation des revenus.

Si les associés sont personnes physiques, ces revenus seront taxés dans la catégorie des revenus fonciers et nous revenons donc au constat que cette fiscalité est quasiment confiscatoire.

La tentation est donc  grande pour les associés personnes physiques de sociétés civiles immobilières transparentes d’opter à l’impôt société et ainsi déconnecter la taxation de ces revenus de leur feuille d’impôt.

Une telle option a pour l’essentiel deux conséquences directes :
Avant d’analyser les deux conséquences directes, il convient de rappeler que cette option doit être faite dans les trois mois du début de l’exercice de la société, et que cette option est irrévocable, ce qui bien entendu conduit à réfléchir plusieurs fois avant d’opter.

Par précaution, il est souhaitable que l’ensemble des associés optent pour cette nouvelle forme de taxation.

En ce qui concerne 2014, il est impératif d’opter avant le 31 mars 2014 si l’on veut que la société civile immobilière assure sa propre fiscalité sur cet exercice.

Outre l’option qui doit être établie, il convient également d’établir un bilan d’ouverture à la date du 1er janvier 2014.

Cette option des sociétés civiles immobilières à l’impôt société rentre dans le cadre plus large des textes régissant les changement de régime fiscal.

Pour résumer, il n’y a pas de taxation si les écritures de la société qui change de régime fiscal ne sont pas modifiées, et si les plus-values réalisées ultérieurement peuvent être taxées dans le nouveau régime fiscal.

L’option d’une société civile immobilière  n’échappe pas à ces deux grands principes, et par conséquent, il sera possible lors de l’établissement du bilan d’ouverture de faire un  choix entre deux options :

  • La première option consiste à ne pas modifier les écritures constituant l’actif de la société civile immobilière et donc de conserver la valeur de l’immeuble à sa valeur d’acquisition.

Cependant, l’administration qui sera mauvaise joueuse contraindra le contribuable, c’est-à-dire la société civile immobilière, à constater des amortissements comme si celle-ci avait été soumise à l’impôt société depuis sa création.

Il s’agit là donc plus que d’une sanction, car la valeur nette comptable des immeubles sera largement minorée et cela posera problème en cas de revente rapide de l’immeuble.

  • La deuxième possibilité sera de modifier les écritures comptables.

Cela se traduira évidemment par la constatation d’une plus-value puisque la modification des écritures comptables se fera à la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier 2014.

Cette plus-value sera donc taxable, mais concernant les immeubles, les textes, confirmés par la loi de finances  2014, permettent d’exonérer ces plus-values si l’immeuble figure à l’actif de la société civile immobilière depuis au moins 30 ans (Impôt et CSG).

entraînera pas de taxation particulière et donc  pas de dommages fiscaux pour les associés.

En, cas de démembrement des titres, la plus-value sera affectée selon les statuts.

Chaque lecteur de cet article aura compris qu’une option réalisée au milieu du gué (entre 5 et 15 ans) se fera nécessairement à la valeur comptable pour ne pas dégager des plus-values lourdement taxées.

Quelles sont les deux conséquences directes de cette option ?

  • En premier, les revenus qui étaient taxés initialement entre les mains des personnes physiques dans la catégorie des revenus fonciers le seront dés le 1er janvier 2014 dans la catégorie impôt société au nom de la société civile.
    Comme il s’agit de l’impôt société, les textes permettent d’amortir l’immeuble et par conséquent, les bénéfices réalisés dés lors par la société civile seront largement obérés pour ne pas dire ramenés purement et simplement à zéro.
    Cette première conséquence n’est pas du tout négligeable, et surtout, elle se traduit aussi par une déconnection totale entre les revenus des personnes physiques et la société civile immobilière.
  • La deuxième conséquence est que l’option, à l’impôt société fera perdre irrémédiablement la possibilité pour les personnes physiques de profiter dans le temps de l’exonération sur les plus-values réalisées par une société civile immobilière transparente.
    Mais faut-il dire que cette aubaine d’être exonéré des plus-values ne se réalisera que au bout de la 22ème année pour l’impôt et au bout de la 30ème année pour les prélèvements sociaux CSG et CRDS.

Il y a donc tout lieu de penser que la plupart du temps, une option à l’IS sera préférable à la taxation directe des personnes physiques à l’impôt sur le revenu.

Au-delà des effets directs de cette option, nous pouvons déceler un autre effet  indirect.

Un avantage lié au montant des revenus déclarés par un foyer fiscal concerne le plafonnement  IMPOT SUR LE REVENU et l’ISF  puisque le montant total des impôts dus par un foyer fiscal, dorénavant, ne peut pas dépasser 75% de l’ensemble des revenus déclarés par le foyer.

En conséquence,  le fait de supprimer par le truchement d’une option à l’impôt société une partie des revenus du foyer fiscal va diminuer de façon considérable la base de calcul des 75%.

Cela revient au final, grâce à cette option, à plafonner indirectement le montant de l’ISF, et j’ajoute qu’en général, pour les contribuables intéressés par ces options, l’ISF n’est jamais très loin puisque faut-il rappeler que les revenus fonciers sont directement liés à la possession d’un patrimoine immobilier conséquent.

Il convient donc, avant le mois de mars 2014 pour les contribuables qui  ont la chance d’avoir des immeubles et donc des revenus immobiliers, d’optimiser, ou mieux, le sort fiscal de leur situation.

Les expert-comptables sont à leur disposition.

 

Patrick FONDEVILA Patrick Fondevila, Expert-Comptable

ARTICLE DE PRESSE PARU DANS LES ECHOS
JUDICIAIRES GIRONDINS – Février 2014