Quelle est la définition des revenus fonciers :  il s’agit des revenus qui découlent de la perception de loyers par des personnes physiques lors de la location de murs nus.

Ces loyers concernent des immeubles d’habitation ou professionnels, mais dans tous les cas, ces immeubles doivent être nus, c’est-à-dire, pour l’habitation non meublée et pour le professionnel non équipé.

La caractéristique du calcul des revenus fonciers est que les immeubles concernés par la perception de ces revenus ne sont pas amortissables et par conséquent, l’impôt sera calculé sur un revenu qui ne tient pas compte de la dépréciation des immeubles contrairement aux méthodes comptables et fiscales des entreprises commerciales.

Le fait d’être taxé dans la catégorie des revenus fonciers permet corrélativement de bénéficier du régime des plus values des particuliers, qui permet une exonération des plus values en cas de cession au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et au-delà de 30 ans pour les contributions CSG et CRDS.

Comme nous venons de le voir, la cause du piège fiscal des revenus fonciers est l’absence d’amortissement des immeubles qui génèrent ces loyers.

Cela revient à dire que, lorsqu’un contribuable acquière un immeuble moyennant un emprunt, l’enrichissement découlant de la perception des loyers et permettant le remboursement de l’emprunt, sera intégralement taxable, autrement dit, il conviendra de payer l’impôt et la CSG sur le montant de l’immeuble acquis.

Conscients de cette difficulté, les gouvernements successifs avaient prévu des régimes dérogatoires permettant précisément d’amortir les immeubles (DE ROBIEN, BORLOO…)

Lorsqu’un contribuable perçoit des revenus fonciers, soit ce contribuable n’a plus d’emprunt à rembourser et dans ce cas, le seul problème en ce qui le concerne sera de régler une imposition extrêmement lourde, soit ce contribuable doit encore faire face à des remboursements d’emprunt et là, le problème devient dramatique puisque les revenus fonciers vont générer de l’impôt et de la CSG et CRDS sans que ce contribuable n’ait le 1er euro en poche pour y faire face, puisqu’en général les loyers perçus servent à rembourser l’emprunt.

Dans ce cas, une première possibilité sera de faire un prêt in fine plutôt qu’un prêt classique, ce qui permettra au contribuable, chaque année, de ne régler à la banque que les frais financiers sur emprunt sans régler le capital de l’emprunt.

Cette solution pose un double problème :

  • Il conviendra pour faire face aux remboursements in fine de l’emprunt de placer une somme importante au départ dans les comptes de la banque.

 

Cette somme placée devra, évidemment, en principe produire des produits financiers permettant à terme de rembourser l’emprunt.

Le risque est que cette rémunération de la somme placée ne soit pas à la hauteur des espérances de l’emprunteur.

Alors comment éviter cette lourde taxation qui, rappelons-le, sera en réalité une ponction de 56,5%, pour des contribuables qui atteignent le taux marginal de 41 %.

La première solution permet de gommer les revenus fonciers par des charges qui seront nécessairement des charges de travaux, soit d’entretien, soit de réfection d’immeuble générant ces revenus fonciers.

Cette solution est extrêmement efficace à la condition que l’administration fiscale ne conteste pas la déduction desdits travaux.

Il sera donc important de définir les travaux qui peuvent faire l’objet de cette déduction.

Une deuxième solution pour les investisseurs sera d’acquérir uniquement la nue propriété de l’immeuble convoité en partenariat avec un autre investisseur qui, lui, fera acquisition de l’usufruit temporairement et c’est donc l’usufruitier qui percevra les loyers pendant quelques années.

Au terme de cet usufruit temporaire, le nu propriétaire recouvrira la pleine propriété de l’immeuble.

Cette solution permet au nu propriétaire de ne pas avoir de revenus taxables, mais cela pose le problème du financement, puisque les loyers perçus de l’immeuble le seront par l’usufruitier et non pas par le nu propriétaire.

Troisième possibilité : pour éviter la perception des loyers, c’est de céder temporairement l’usufruit d’un immeuble et de ne conserver pendant quelques années la nue propriété.

Ce montage judicieux a perdu beaucoup de valeur depuis la loi de novembre 2012 qui considère que la cession temporaire d’un usufruit portant sur un immeuble doit être considérée comme la perception d’un revenu sous-jacent à cette cession, c’est-à-dire en clair que dorénavant, les cessions temporaires d’usufruit sont considérées comme des revenus fonciers.

En d’autres termes, il n’y a plus aucun intérêt à pratiquer cette opération.

Enfin, avant d’en arriver à l’option de l’impôt société, il y a la possibilité de transformer des immeubles nus d’habitation en immeubles d’habitation meublée, qui permet de quitter la catégorie des revenus fonciers pour aboutir à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans ce cas, contrairement au régime des revenus fonciers, il sera possible d’amortir l’immeuble loué une fois qu’il sera meublé.

En conséquence, la plupart du temps les bénéfices industriels et commerciaux se rapprocheront de l’équilibre zéro et donc la pression fiscale sera également nulle.

Cette catégorie s’appelle les loueurs meublés professionnels ou non professionnels ( LMP ou LMNP).

La plupart du temps, compte tenu des conditions d’application, les propriétaires seront plutôt dans la catégorie loueurs meubles non professionnels, ce qui ne leur fera pas perdre pour autant, le régime des plus values des particuliers.

C’est-à-dire qu’en cas de cession de l’immeuble, ils bénéficieront bien à terme, d’une exonération de la plus value comme s’il s’agissait de revenus fonciers.

Pour ceux qui auront la possibilité d’être LMP, dans ce cas les plus values dégagées lors de la cession de l’immeuble bénéficieront d’exonération propre aux revenus commerciaux des petites entreprises.

Et par ailleurs, les loueurs meublés professionnels bénéficient également dans le cadre de cette activité, d’une exonération ISF portant sur ces immeubles.

Il semble donc bien que la location meublée soit préférable à la location nue.

Toutefois, il convient, bien entendu, de rester vigilant au marché de la location, car il ne servira à rien de rendre un immeuble nu meublé, s’il est difficile de trouver des locataires.

Nous voyons donc qu’il y a quelques solutions pour éviter une trop lourde taxation ou tout le moins pour adoucir cette pression fiscale considérable.

Si le contribuable souhaite ne plus être en direct face à cette pression fiscale, il convient donc de placer ces locations d’immeubles dans la catégorie fiscale de l’impôt société.

Dans ce cas, les revenus dégagés par l’immeuble seront taxables à l’impôt société, mais dans ce cas, l’immeuble fera l’objet d’un amortissement fiscal, ce qui réduira considérablement les bénéfices taxables.

Pour atteindre ce régime fiscal de l’impôt société, deux hypothèses:

  • Soit le contribuable détient en direct un immeuble qui rentre dans la catégorie des revenus fonciers et dans ce cas, il conviendra de céder l’immeuble à une société civile immobilière créée à l’occasion et qui optera à l’impôt société.

Mais attention, la cession de l’immeuble rentrera dans le calcul des plus values des particuliers et si l’immeuble n’a pas été détenu depuis au minimum 30 ans, il y aura taxation à la fois de l’impôt sur le revenu et de la CSG si l’immeuble est détenu depuis moins de 22 ans.

  • 2ème hypothèse : si l’immeuble appartient d’ores et déjà à une société civile immobilière.

Dans ce cas, il conviendra, avant le 31 mars 2014, d’opter à l’impôt société au nom de la société civile immobilière.

Cette solution permet d’éviter la cession toujours coûteuse d’un immeuble puisque le propriétaire sera toujours la société civile immobilière (Option irréversible).

Cependant attention, les méthodes de comptabilisation de l’immeuble dans le nouveau régime fiscal, sont à déterminer entre deux possibilités et il convient de bien mesurer les conséquences fiscales à titre personnel de ces deux options.

L’option à l’impôt société des sociétés civiles immobilières transparentes mérite à elle seule des développements que je ferai probablement dans un prochain article.

Le fait, pour des contribuables personnes physiques taxables aux revenus fonciers de transformer ces revenus fonciers en bénéfices taxables à l’impôt société permet de réduire considérablement la base taxable à l’impôt sur le revenu et, dans certains cas, de minorer l’ISF.

En effet, il est rappelé que la loi de finances 2014 considère que l’ensemble des impôts réglés par le contribuable, à savoir l’impôt sur le revenu et l’ISF, ne peut excéder 75 % de la base taxable à l’impôt sur le revenu.

En conclusion de cette synthèse rapide concernant les revenus fonciers, il est absolument indispensable de bien mesurer la taxation quasi confiscatoire qui porte sur les revenus fonciers à ce jour.

En fonction de chaque cas particulier, il conviendra d’étudier les possibilités pour, soit minorer, soit totalement éviter une déclaration à titre personnel de revenus fonciers.

De multiples possibilités existent, il convient donc avec l’aide d’experts de bien examiner les décisions à prendre.

 

Patrick FONDEVILA Patrick Fondevila, Expert-Comptable

ARTICLE DE PRESSE PARU DANS LES ECHOS
JUDICIAIRES GIRONDINS le 17 janvier 2014