Immobilier d’entreprise

20 février, 2017 | Les articles de Patrick FONDEVILA

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Immobilier d’entreprise : Les quelques grands principes à respecter début 2017

 

Il faut entendre par immobilier d’entreprise, les investissements immobiliers nécessaires à la bonne gestion d’une société commerciale ou d’une entreprise individuelle.

 

Dans cet article, il s’agira plus précisément de « loger » des sociétés commerciales soumises à l’IS.

Comme je l’ai souvent écrit dans ces colonnes, il me semble tout à fait judicieux que les chefs d’entreprise investissent dans la pierre professionnelle qui est utile à la société qu’il dirige.

Il n’est pas nécessaire d’être grand clerc pour s’apercevoir que les retraites futures gérées par les organismes mutualistes, ne permettront pas aux salariés et aux dirigeants, d’avoir des retraites dans l’avenir extrêmement confortables.

Investir dans la pierre, qui peut être utilisée par la société qu’un dirigeant gère, lui permettra à terme d’avoir une source de revenu, tout à fait indépendante et de son travail et des régimes collectifs.

A ce jour, compte tenu de la fiscalité existante début 2017, je rappelle ci-après quelques grands principes :

  • 1er grand principe

Il s’agit d’une règle qui vaut pour l’ensemble des investissements immobiliers, c’est-à-dire qu’il convient de correctement choisir le lieu où le chef d’entreprise va investir pour loger son entreprise.

Comme disent les professionnels de l’immobilier, il n’y a  qu’une chose qui compte, c’est le lieu, le lieu, le lieu.

Notons cependant que dans certaines activités, l’immobilier sera considéré plus comme un outil de travail (type machine) qu’un investissement immobilier.

Il s’agit en particulier des immeubles d’usines ou des immeubles très spécifiques à certaines activités.

  • 2ème grand principe :

Séparer l’immobilier d’entreprise de la société commerciale elle-même.

En effet, comme j’ai pu l’indiquer maintes fois dans ces colonnes, inclure l’immobilier d’entreprise dans la société commerciale elle-même, comporte 2 inconvénients majeurs qui sont d’une part le risque économique et d’autre part la valorisation finale de l’entreprise lorsque le chef d’entreprise souhaitera vendre la société commerciale.

Il n’y a donc pas de doute, il est souhaitable de séparer l’immobilier de la société commerciale.

Les esprits critiques pourront avancer 2 avantages à la solution inverse qui sont les suivants :

  • Le fait que l’immobilier figure à l’actif des sociétés commerciales donne une surface financière évidemment beaucoup plus importante pour avoir recours à des concours bancaires et de financement.
  • En cas de transmission à titre gratuit, donation ou succession de la société commerciale, si les immeubles professionnels figurent à l’actif des sociétés commerciales, on pourra utiliser le dispositif de la loi DUTREIL qui est extrêmement favorable puisque la base de la transmission à titre gratuit, bénéficie d’un abattement de 75 % sur les actifs transmis.

Il est bien évident que c’est un argument de poids mais qui ne met pas à l’abri l’immobilier le temps de la gestion commerciale et économique de la société commerciale.

Cet argument incontestable ne doit pas, à mon avis, venir au même niveau que la séparation des actifs.

  • 3ème grand principe : 

Le financement est souhaitable plutôt sous forme d’emprunt que de crédit bail immobilier.

Au risque de déplaire à nos partenaires bancaires, le crédit bail immobilier présente plusieurs inconvénients qui sont les suivants :

  • Un contrat de crédit bail, en principe, ne permet pas de pouvoir en sortir avant 7 ou 8 ans, c’est-à-dire que les contrats de crédit bail immobilier ne permettent pas d’avoir une valeur de sortie avant un certain nombre d’années.

Cela veut dire que si, suite à des difficultés économiques, on veut mettre un terme au crédit bail, le preneur n’aura pas nécessairement la vie facile dans la négociation.

  • Les taux de financement par crédit bail sont légèrement supérieurs à un financement par emprunt, mais surtout il est impossible de renégocier un taux de crédit bail, même lorsque les taux d’une façon générale diminuent.

Il faut reconnaitre qu’à ce jour, on est plutôt dans la tendance inverse.

  • Sur un plan fiscal, « l’atterrissage » d’un contrat de crédit bail immobilier sera taxé lourdement au terme des 15 ans.

Si le preneur est une société soumise à l’impôt société, il y aura une réintégration correspondant à une partie de l’immeuble qui n’aura pas été amortie chez le partenaire financier.

Si le preneur est une personne physique, soit direct, soit au travers d’une société civile immobilière translucide, les conséquences sont extrêmement lourdes, puisqu’il y aura une taxation sur la valeur vénale de l’immeuble au terme des 15 ans.

Certes, un report de taxation pourra être demandé et obtenu, mais ce report sera nécessairement taxable un jour, puisqu’une transmission à titre onéreux ou à titre gratuit mettra un terme au report de la taxation.

  • 4ème grand principe :

Les choix fiscaux

Comme nous venons de le voir, il est souhaitable que l’investissement soit réalisé en dehors de la société commerciale soumise à l’IS et par conséquent, tout est envisageable sur un plan fiscal.

Cependant, comme j’ai eu l’occasion de le dire très souvent, il faut dans tous les cas, éviter pour les dirigeants, personnes physiques, location de l’immeuble commercial taxé dans la catégorie des revenus fonciers.

A titre d’exemple, si l’investissement envisagé est de l’ordre de 500 K€, dans la catégorie des revenus fonciers ce montant ne sera jamais amorti fiscalement et par conséquent, l’enrichissement du même montant par le biais du remboursement de l’emprunt, sera taxé à la fois à l’impôt sur le revenu et à la CSG, CRDS.

Si l’on considère un prélèvement social et fiscal de 56,5%, le frottement sera d’environ 300 K€ sur la durée de l’emprunt.

A ceci, il conviendrait de prendre en compte l’actualisation des flux et on s’apercevrait que la véritable valeur des 300 K€ est plus proche de 400 K€ et enfin, il faut avoir en tête que le paiement de cet impôt personnel par les associés se fera par un prélèvement sur d’autres revenus, puisqu’en général, les loyers perçus permettent de rembourser l’emprunt.

En conséquence, un montage fiscal maintenant une taxation dans la catégorie des revenus fonciers, conduit finalement à un faux enrichissement à terme.

En conséquence, il convient de sortir de la catégorie des revenus fonciers et de taxer le temps de l’emprunt à minima les revenus dans la catégorie de l’impôt société.

3 possibilités :

  • 1ère possibilité, c’est de créer une société civile immobilière qui opte d’emblée à l’impôt société et par conséquent, les charges qui seront déductibles des revenus de cette société civile immobilière, comprendront l’amortissement de l’immeuble, ce qui conduit à percevoir des revenus taxables extrêmement modestes au cours de la gestion de l’immeuble par la société civile IS.

Cet avantage fiscal indéniable annuellement, a un inconvénient majeur qui est, en cas de vente de l’immeuble ou des titres, la société civile ayant sa propre fiscalité, il n’y aura aucune possibilité d’une quelconque exonération de plus value.

En effet, en cas de vente d’un immeuble ou des titres d’une société civile transparente, nous savons qu’au terme des 30 ans, les plus values dégagées ne seront pas taxables puisqu’il existe un mécanisme d’exonération des plus values dégagées sur les immeubles y compris professionnels.

Quelles sont les conséquences fiscales d’une cession d’immeuble ou de parts de société civile immobilière soumise à l’impôt société :

1er cas, la société civile cède l’immeuble et bien entendu, la valeur nette comptable de cet immeuble aura largement diminué puisque nous aurons déduit du résultat de cette SCI, la dotation aux amortissements annuelle portant sur l’immeuble.

En un mot, au bout de 20 ans en général, l’immeuble professionnel détenu par la société civile immobilière aura une valeur nette comptable égale à la valeur du terrain et par conséquent, la plus value en cas de vente sera importante et taxable au taux de 33,33 %.

La difficulté ne s’arrête pas là, car la trésorerie se retrouvera prisonnière dans la SCI et si on souhaite retirer cette trésorerie, les associés devront supporter l’impôt sur la distribution de dividendes, soit 15,5 % sur les dividendes plus l’impôt sur le revenu suivant la tranche sur une part de 60 % des dividendes perçus.

Il s’agira donc d’une véritable catastrophe fiscale au terme de la détention de l’immeuble.

2ème solution, elle consistera à céder les titres de la SCI soumise à l’impôt société, ce qui est une excellente idée, puisque la plus value sur la cession des titres de la SCI, soumise à l’IS, bénéficiera au-delà de 8 ans d’un abattement de 65 % et ce n’est donc que 35 % de plus value qui seront taxés à l’impôt sur le revenu.

En matière de CSG et CRDS, les 15,5 % porteront sur la totalité de la plus value.

Dans ce raisonnement, il y a cependant un problème considérable qui est que les titres d’une société civile soumise à l’IS ne sont jamais amortissables alors que l’acquisition d’un immeuble permet d’en amortir les murs.

Autant dire donc que l’acquéreur refusera en général systématiquement d’acquérir les titres mais qu’il préfèrera acquérir l’immeuble que lui-même « logera » dans une société soumise à l’impôt société.

Alors comment s’en sortir ?

L’actualisation des flux de trésorerie est parfois plus déterminante que l’on pourrait le croire.

Prenons un exemple :

Au bout de 20 ans de détention de l’immeuble par la SCI, il n’y a plus d’emprunt et nous pouvons considérer que si l’immeuble vaut 600 K€, les titres ont une valeur quasiment identique.

Dans un premier cas, l’acquéreur refuse d’acquérir les titres et bien entendu, il va demander à acquérir l’immeuble.

En conséquence, le cédant, c’est-à-dire la SCI soumise à l’IS subira un impôt société d’environ 200 K€ instantanément et l’acquéreur, lui, comme il amortira l’immeuble dans le temps, sur les 20 prochaines années, gagnera évidemment l’équivalent, c’est-à-dire 200 K€ d’IS, puisque les 600 K€ d’investissement seront amortis.

Tout ça est vrai en valeur faciale mais est très contestable en valeur réelle.

En effet, les 200 K€ que l’acquéreur est supposé gagner, ne le seront que sur une durée de 20 ans.

Il y a donc lieu d’actualiser ces gains fiscaux à l’instant T et on s’aperçoit que même avec un taux de rémunération de l’argent faible entre 1 et 2 %, le gain réel de l’économie d’impôt de 200 K€, sera plus proche de 100 K€.

En conséquence, si le cédant veut absolument céder les titres, ce qui est une idée plutôt judicieuse, il conviendra de minorer la valeur des titres, c’est-à-dire d’impacter le prix de négociation de la perte réelle de l’acquéreur par rapport à l’acquisition d’un immeuble.

En gros, dans le cas présent, la perte réelle pour l’acquéreur est d’environ 100 K€ (actualisation faite) ce qui veut dire que l’acquisition de titres pour 500 K€ sera tout à fait admissible par l’acquéreur.

Notons cependant que, par rapport au financement de l’immeuble, il est plus simple d’obtenir des banquiers le financement d’un immeuble que de parts sociales.

2ème solution : le bail à construction

Si nous devons résumer ce schéma juridique, nous pouvons dire qu’il s’agit d’un côté d’un propriétaire de terrain extrêmement bien placé sur un plan commercial et de l’autre côté un commerçant ou un industriel qui souhaite avoir la jouissance de ce terrain sans pouvoir l’acquérir.

Le propriétaire proposera aux professionnels de louer ce terrain pour une somme extrêmement modique et l’industriel ou le commerçant pourra construire un immeuble sur ce terrain.

Pour compenser le loyer modeste du terrain pendant au minimum 18 ans, le propriétaire du terrain demandera en contrepartie de conserver l’immeuble au terme du bail.

Ce schéma juridique existe entre des personnes étrangères, mais on peut bien entendu le développer lorsque la même personne ou le même groupe de personnes détiennent d’un côté une SCI, propriétaire d’un terrain et de l’autre côté la gestion d’une société commerciale.

Précisons que cette opération ne peut se réaliser que dans le cas d’une construction d’un immeuble et non pas dans l’acquisition d’un immeuble déjà existant.

Le bail à construction aura une durée comprise entre 18 et 99 ans et devra nécessairement être un acte notarié, puisque l’objet même de ce contrat sera du foncier et de l’immobilier.

Le principe concrètement sera le suivant :

Le dirigeant de la société commerciale créera une société civile immobilière translucide qui fera acquisition d’un terrain à construire.

Contrairement à la 1ère solution qui consiste à construire l’immeuble sur le terrain acquis et qui, d’une façon incontournable conduira à une option à l’IS, dans ce cas, la construction sera engagée et menée à terme par la société commerciale dirigée par la personne physique.

La durée minima sera de 18 ans et au terme des 18 ans, l’immeuble qui aura été construit, géré et surtout utilisé par la société commerciale, et sur un plan fiscal entièrement amorti, redeviendra la propriété de la société civile translucide.

On voit immédiatement l’intérêt de cette opération, puisque les personnes physiques, associées de cette société civile immobilière translucide, n’auront pas payé un seul centime d’euro sur l’enrichissement de la SCI.

On a donc bien une optimisation fiscale considérable au profit des associés de la SCI.

Au bout de 18 ans, il sera possible de céder les titres de la SCI ou de céder l’immeuble, et nous aurons la possibilité de profiter du régime fiscal des plus values des particuliers.

Il y a cependant un inconvénient de fixer un bail à 18 ans, car à N + 18, il y aura à déclarer un revenu foncier exceptionnel égal à la valeur de la construction initiale.

Même si nous tenons compte de l’inflation, la valeur à déclarer ne sera pas neutre, ce qui n’a pas échappé à l’administration fiscale et dans ce cas-là, ce résultat exceptionnel pourra être étalé sur les 15 années qui suivent.

Pour éviter tout frottement fiscal au bout de 18 ans, il suffit de contracter un bail à construction de 30 ans, car au-delà de la 18ème année, il y aura un abattement annuel sur le résultat exceptionnel taxable de 8 %.

En conséquence, au bout de 30 ans, lorsque la SCI récupérera la construction financée et amortie par la société commerciale, il n’y aura aucun résultat exceptionnel.

Nous nous trouvons donc dans une situation dans laquelle les associés de la SCI translucide, se seront bien enrichis de la valeur d’un immeuble sans avoir payé un seul centime d’euro.

Il s’agit donc d’un schéma extrêmement favorable sur un plan fiscal et également sur un plan patrimonial.

3ème solution : la cession temporaire d’usufruit de titres de la société civile.

Dans ce cas, cette solution s’appliquera à la fois à la construction d’un immeuble comme dans le paragraphe précédent, mais également à l’acquisition d’un immeuble préexistant.

 

De quoi s’agit-il ?

 

Le dirigeant de la société commerciale crée une société civile translucide qui investit dans la construction ou dans l’acquisition d’un immeuble.

S’agissant d’une société civile immobilière translucide, son expert comptable lui indiquera que les revenus fonciers perçus au travers de cette SCI seront taxés entre ses mains et que cela deviendra très vite insupportable.

Il n’y aura donc dans le temps qu’une seule solution pour sortir de ce piège des revenus fonciers qui sera l’option à l’impôt société ex abrupto.

Mais, il existe également une autre solution qui consiste, pour le dirigeant de la société commerciale et l’associé de la SCI translucide, de céder temporairement l’usufruit des titres de la société civile immobilière à la société commerciale.

Cette cession temporaire d’usufruit se fera pour une durée légèrement supérieure à la durée de l’emprunt.

Nous savons tous que les fruits dégagés par des titres de sociétés civiles ou commerciales sont taxables entre les mains de l’usufruitier.

En conséquence, pendant toute la durée de l’usufruit temporaire, les résultats dégagés par la société civile immobilière seront taxés, non pas entre les mains du dirigeant, personne physique, mais dans les comptes de la société commerciale à l’IS.

S’agissant d’un contribuable soumis à l’IS, les règles BIC s’appliqueront et par conséquent, le résultat de la SCI qui sera taxable entre les mains de la société commerciale IS, tiendront compte de l’amortissement de l’immeuble.

Cela conduit à constater un résultat modeste pendant toute la durée de l’emprunt et dans tous les cas, totalement déconnecté des revenus du dirigeant, personne physique.

La valeur de cet usufruit sera basée sur un calcul économique et nous savons qu’un usufruit temporaire a une valeur économique égale à l’actualisation des flux futurs.

Compte tenu de l’emprunt supporté par la société civile, les flux futurs sont relativement modestes et par conséquent, la valeur d’usufruit sera extrêmement modeste.

Pour la personne physique, dirigeant de la société commerciale, cette cession sera considérée comme revenu foncier.

Au terme de l’usufruit temporaire, la personne physique dirigeant les deux sociétés recouvrira la jouissance des titres de la SCI et par conséquent, les titres de la SCI redeviendront pour lui une pleine propriété.

Nous aurons donc bien conjugué l’utilisation de l’IS sans pour autant perdre une exonération potentielle sur une plus value à terme.

En effet, pour l’application du régime des plus values des particuliers qui permet d’exonérer les plus values sur des cessions d’actifs immobiliers, en cas de démembrement de parts sociales, c’est le droit le plus ancien qui est le point de départ du calcul des années de détention.

En l’occurrence, le dirigeant détenant la nue propriété depuis le début, c’est cette date qu’il conviendra de conserver et par conséquent, au terme de l’usufruit temporaire, le contribuable aura déjà détenu les titres de la SCI depuis sa création.

 

CONCLUSION

En conclusion de ce long article, je rappelle les principaux principes qu’il faut avoir à l’esprit dans le cadre d’un investissement immobilier :

  • Il est certainement très judicieux pour les dirigeants d’entreprise à ce jour, en vu de préparer des compléments de revenus pour la retraite d’investir dans la pierre professionnelle
  • Comme pour l’ensemble des investissements immobiliers, il convient de choisir avec grande précaution le lieu de l’investissement.
  • Il est souhaitable de séparer l’immobilier de la société opérationnelle.
  • Enfin, nous avons vu au long de cet article que la fiscalité ne pouvait pas être neutre dans ce genre de montage et qu’en particulier, il était indispensable de ne pas laisser les revenus tirés de cette opération taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

 

 

Patrick FONDEVILA, , Expert-comptable

 

Patrick FONDEVILA Expert-comptable



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