En effet, il est assez courant de constater que les immeubles nécessaires à l’exploitation ont été acquis et gérés directement par les sociétés commerciales pour leur besoin.

Cette situation qui comporte des avantages entraîne également des conséquences qui peuvent être néfastes et il faut se poser la question de savoir s’il n’est pas judicieux de sortir l’immobilier des sociétés commerciales.

1 – Les avantages d’une telle situation

On peut constater qu’il y a deux avantages essentiels :

  • Le premier avantage est que la détention d’un actif immobilier par une société commerciale donne aux tiers et en particulier aux partenaires financiers, une garantie substantielle puisqu’en général l’immobilier a une valeur de marché et donc une valeur de réalisation importante.

Cet avantage est, bien entendu, grandissant avec la réduction de l’endettement qui lui est attribuée.

  • Le second avantage qui est loin d’être négligeable est que, si l’immobilier figurant à l’actif d’une société commerciale, est nécessaire à son exploitation, alors cet actif substantiel en général, profitera de la loi DUTREIL qui permet en cas de donation ou de succession lorsqu’il y a un repreneur familial, de payer les droits de transmission que sur 25 % de la valeur transmise.

En conséquence, si l’immobilier qui appartient à l’actif de la société commerciale est nécessaire à l’exploitation, la transmission de cet actif bénéficiera de la loi DUTREIL.

A contrario, si par prudence cet immobilier a été « logé » dans une société civile immobilière, alors les avantages considérables à la loi DUTREIL ne s’appliqueront qu’à la société commerciale mais jamais à la société civile immobilière.

2 – Les inconvénients de cette situation

Les inconvénients de l’acquisition d’un immeuble professionnel par la société commerciale sont très largement supérieurs aux avantages que l’on peut en tirer.

En effet, et sans aller au-delà de la liste exhaustive des inconvénients, on peut constater d’une part, qu’en cas de défaillance de la société commerciale, le liquidateur trouvera à l’actif un bien qui permettra très largement de dédommager une partie des créanciers.

Et d’autre part, s’il n’y a pas de défaillance de l’entreprise, au terme de l’activité professionnelle du dirigeant, s’il y a une cession, il sera beaucoup plus compliqué de trouver un acquéreur pour une société comportant l’immobilier que pour une société où il n’y aura que le fonds de commerce et dans lequel il y aura un bail liant cette société à une autre société civile immobilière.

En un mot, le montant à mobiliser pour l’acquisition par le repreneur sera beaucoup plus faible en principe.

Enfin, toujours dans le cas d’une cession à terme, le titulaire des titres de cette société commerciale pourra se contenter de céder uniquement la société d’exploitation, tout en conservant l’immobilier qui a été judicieusement « logé » ailleurs, ce qui lui permettra d’avoir une retraite complémentaire par rapport au régime de retraite classique.

3 – Comment remédier à une situation que l’on veut voir évoluer

Cette évolution généralement souhaitée consiste à séparer l’immobilier de l’exploitation, une fois que tout a été posé depuis, en général, très longtemps.

Dans ce cas, le coût fiscal sera extrêmement important si on souhaite « sortir » l’immobilier de la société commerciale soumise à l’impôt société et par conséquent, l’immobilier ne pourra être cédé, quelle qu’en soit la forme, que suivant la valeur vénale de l’immeuble.

En conséquence, la sortie de l’immobilier amènera à constater des plus values importantes soumises au taux de l’impôt société normal de 33,33 %.

Il en sera de même si l’immobilier d’entreprise n’est pas détenu en direct, mais par le biais de titres de sociétés civiles immobilières, la cession de ces titres de sociétés civiles immobilières entraînera également en cas de plus values, une imposition au taux de 33,33 %.

Pour ceux néanmoins qui souhaitent absolument sortir l’immobilier de la société commerciale, nous pouvons envisager essentiellement quatre situations :

a- La cession pure et simple de l’immobilier

Dans ce cas, l’immeuble sera cédé moyennant un prix correspondant à la valeur vénale du marché, et la plus value, éventuellement constatée, sera taxée au taux de 33,33 %.

Si, bien entendu, les dirigeants font acquisition directement ou indirectement de cet immeuble, ils devront nécessairement en payer le prix immédiatement, sans quoi, il y aurait un abus de bien.

b- Deuxième possibilité qui est une variante de la première, est de céder l’immeuble, non pas à un tiers, mais à un organisme prêteur qui serait une société de crédit bail de façon à faire ce que l’on appelle un lease-back, c’est-à-dire au fond, refinancer l’immeuble grâce à un crédit bail immobilier.

Ce crédit bail immobilier qui serait, dans un premier temps, souscrit par la société commerciale elle-même, pourrait le cas échéant être ensuite transmis à d’autres personnes physiques.

Le lease-back qui permet de refinancer des immeubles détenus par des sociétés commerciales, conduira comme pour une vente classique à constater une plus value et donc à constater un impôt société égal à 33,33 % de la plus value dégagée.

La sortie du contrat de crédit bail à terme pose également des difficultés importantes surtout si le crédit bail immobilier est souscrit par une société civile immobilière transparente non soumise à l’impôt société.

Attention aux conséquences fiscales ingérables au terme du crédit bail immobilier.

c- Distribution de dividendes par la remise d’un immeuble

Il est souvent avancé comme idée judicieuse de procéder à des distributions de dividendes qui ne seraient pas payées par la trésorerie, mais uniquement par la remise d’un immeuble figurant à l’actif d’une société commerciale.

Dans ce cas, là encore, l’immeuble devra être sorti de la société commerciale à la valeur vénale entraînant ainsi une plus value taxée à l’impôt société.

Le seul avantage que l’on pourrait voir dans cette solution, est que la constatation de la sortie de l’immeuble n’entraînera pas de droits d’enregistrement sur la transmission mais uniquement le paiement des droits de publicité foncière.

d- Scission de l’immeuble

D’autres conseillers ingénieux peuvent envisager de faire un apport partiel d’actif à une filiale de la société commerciale et ainsi transférer l’immeuble qui appartient à cette société à une autre société pour bien scinder les deux actifs.

Il est à noter que dans ce cas, l’article 210 du Code Général des Impôts qui permet de largement «adoucir» les conséquences fiscales, ne sont pas applicables dans cette situation car pour bénéficier de l’article 210, il convient de délimiter une activité autonome.

Or la gestion d’un immeuble n’a jamais été une activité autonome et par conséquent, l’article 210 ne s’applique pas, ce qui veut dire que là encore l’immeuble sera taxé à sa valeur vénale et donc subira l’impôt société au taux de 33,33 %.

En conséquence, nous voyons que sortir un immeuble d’une société commerciale où il a été acquis, géré et comptabilisé présente des conséquences fiscales extrêmement dommageables pour la société commerciale.

Si véritablement les dirigeants veulent scinder ces deux actifs, il est dans certain cas préférable de laisser l’immobilier d’entreprise dans la 1ère société et de transférer, non pas l’immobilier, mais plutôt le fonds de commerce vers une ou plusieurs sociétés d’exploitation, ce qui permettra probablement d’avoir des conséquences fiscales beaucoup moins lourdes.

Dans les idées à retenir, on peut imaginer une période intercalaire de location gérance du fonds de commerce, ce qui permettra à la société locataire de constituer des réserves pour payer le prix du fonds de commerce à terme et notons que la valeur du fonds de commerce peut être largement discutée en ce qui concerne l’assiette fiscale, ce qui sera difficilement le cas en ce qui concerne les immeubles où le marché de référence, en général, est extrêmement large.

En conclusion de cet article, nous pouvons constater que lorsqu’un immeuble figure dans une société commerciale soumise à l’IS, il sera complexe de le sortir, tout simplement à cause des conséquences fiscales importantes.

Il faudra peut-être, si il y a une volonté de scinder l’actif, de regarder de plus près la cession du fonds de commerce, et surtout dans les montages initiaux, il me semble évident que la séparation des actifs soit incontournable.