Cession temporaire d’usufruit portant sur des titres de SCI transparentes à une société soumise à l’IS :
La définition de l’abus de droit est précisée et le risque de l’abus de droit s’éloigne.

De quoi s’agit-il ?

Comme j’ai pu l’indiquer à des multiples reprises dans ces colonnes, la taxation des revenus fonciers est particulièrement élevée en France puisque ces revenus fonciers n’intègrent pas dans les charges en déduction l’amortissement de l’immeuble qui est loué.

Par conséquent, les revenus fonciers sont déterminés uniquement en déduisant des loyers perçus, les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt et les taxes locales.

Si les loyers sont perçus par une société civile immobilière transparente, les résultats seront déterminés pour les personnes physiques suivant les même règles que les revenus fonciers, mais pour les associés sous forme de société à l’IS, les résultats seront déterminés comme si la SCI était à l’IS et par conséquent, il pourra être déduit des loyers perçus l’amortissement de l’immeuble.

Il est à rappeler que pour une société civile immobilière transparente, l’option à l’impôt société est irréversible, ce qui conduit à certes ne pas avoir de revenus taxables à l’impôt sur le revenu, mais conduit également à abandonner pour toujours l’espoir d’être exonéré de plus value sur la cession de l’immeuble dans le cadre des plus values des particuliers.

Pour cette raison, de nombreux contribuables associés de SCI hésitent à opter à l’impôt société et ont donc été conduits à l’utilisation d’autres montages juridiques et fiscaux.

Le premier montage que l’on peut envisager mais qui ne fait pas l’objet de développement ici est le bail à construction, qui est un régime fiscal spécifique à la construction sur sol d’autrui.

L’autre montage qui a été beaucoup pratiqué depuis plusieurs années consiste à créer une société civile immobilière transparente et c’est cette dernière qui procèdera à l’investissement immobilier et en général à la construction de l’immeuble.

Concomitamment, les associés de cette SCI cèderont temporairement l’usufruit des titres à la société commerciale qu’ils dirigent également et qui en général sera locataire de l’immeuble.

De part ce montage, les résultats annuels de la SCI vont échoir à l’usufruitier comme l’indique le Code Civil, et comme l’usufruitier sera une société soumise à l’impôt société, les résultats seront taxés entre les mains de la société commerciale à l’IS et non pas entre les mains du nu propriétaire qui sera la personne physique.

En général, cet usufruit temporaire a une durée assez proche de l’emprunt qui permet de financer l’immeuble.
Et en conséquence, durant toute la durée de l’emprunt, la personne physique ne détenant que la nue propriété de la SCI transparente, est exonérée de toutes taxations sur les loyers perçus.

Si on raisonne sur 15 ans, au bout de la 15ème année, l’usufruit temporaire détenu par la société commerciale, reviendra automatiquement au nu propriétaire qui, évidemment, retrouvera la plénitude juridique sur les titres, mais également sur l’ensemble des revenus perçus.

Si on raisonne sur 15 ans, le régime des plus values du particulier qui est lié à une durée de détention des titres sera évidemment plus proche des termes, puisqu’à ce jour, l’exonération totale des plus values sur les cessions d’immobilier est de 30 ans.

En conclusion, ce montage finalement permet d’exonérer les personnes physiques de la lourde taxation de revenus fonciers, sans pour autant faire opter la société civile immobilière à l’impôt société et par conséquent retrouver au bout de 15 ans, la pleine propriété des titres et préserver ainsi la chance de pouvoir s’exonérer en cas de plus values sur cession.

Pour calculer la durée de détention de titres pour l’exonération de plus values, il est à rappeler que c’est le droit immobilier le plus ancien qui compte pour le point de départ de la durée et par conséquent, en ce qui concerne cette opération, il s’agira de la nue propriété soit la création de la société.

Cette opération a suscité bien sûr des questions qui, à ce jour, sont en grande partie résolues :

1 – la valeur de l’usufruit temporaire :

Un usufruit temporaire qui est cédé à la différence d’une donation temporaire, est déterminée suivant une règle économique et non pas suivant un barème, et par conséquent l’usufruit temporaire sera déterminé en fonction des ressources dégagées par l’actif démembré temporairement, autrement dit, un usufruit temporaire cédé est égal à l’actualisation des flux futurs.

En ce qui concerne ces opérations dans lesquelles la dette correspond environ à la construction, d’une durée de 15 ans, les usufruits n’ont jamais une valeur importante.

Ce point ne pose pas de difficulté, puisque l’objectif de cette opération n’est pas d’encaisser une grosse plus value qui serait taxée d’ailleurs comme des revenus fonciers depuis la loi de novembre 2012, mais a pour objectif d’exonérer de revenus fonciers et donc de taxer dans le cadre des revenus fonciers, la personne physique.

L’usufruit temporaire permettra un amortissement au sein de la société commerciale ?

2 – y-a-t-il abus de droit lorsque l’on fait un tel montage ?

C’est une question que longtemps les juristes et les fiscalistes se sont posée, étant entendu que l’imposition des revenus d’usufruit temporaire en matière d’impôt société est largement plus favorable que la taxation dans le cadre des revenus fonciers entre les mains des personnes physiques.

Autrement dit, y-a-t-il abus de droit ?
Le comité de répression des abus de droit s’est réuni le 23 juin 2016 pour analyser une affaire soumise à son appréciation par l’administration fiscale.

En conclusion, le comité de répression des abus de droit constate que si la société qui acquière l’usufruit temporaire a une véritable réalité économique, il ne peut pas y avoir d’abus de droit mis en avant.

L’abus de droit, par contre, pourrait être soulevé dans le cas où il y aurait création artificielle d’une société à l’impôt société et qui n’aurait que pour objet véritable la détention de cet usufruit temporaire sans avoir aucune autre activité par ailleurs.

L’abus de droit serait donc uniquement soulevé lorsqu’il y a fictivité de la société qui détient l’usufruit temporaire.

Cela conduit à penser que tous les montages qui ont été faits en transférant l’usufruit temporaire à une société commerciale qui, par ailleurs, a une vie économique indiscutable, ne pourront pas se heurter à un abus de droit.

Il est à noter, que l’administration dans l’affaire étudiée s’est rangée à l’avis du comité de répression des abus de droit.

En conclusion, il s’agit bien d’une possibilité qui reste ouverte à nos dirigeants qui ont une société civile immobilière transparente et qui ne veulent pas, pour de multiple raisons, que cette société opte définitivement et de façon irréversible à l’impôt société.