Une décision récente du Comité de répression des abus de droit a conforté l’idée que la cession temporaire d’usufruit d’une société civile immobilière au profit d’une société commerciale ne revêtait pas le caractère d’abus de droit fiscal comme cela a pu être craint pendant longtemps.

Je me suis exprimé longuement dans ces colonnes sur la lourde fiscalité qui frappe les revenus fonciers en France.

En effet, si un contribuable atteint la tranche de 41 % de taxation, les revenus fonciers qu’il peut percevoir de façon marginale seront taxés à 56,5 %, puisqu’il convient d’ajouter au prélèvement fiscal les prélèvements sociaux.

Si par malheur, les investissements qui ont été réalisés pour faire de la location immobilière sont grevés d’emprunt, la trésorerie du contribuable sera proche de zéro, puisque les loyers permettront, en principe, de rembourser l’emprunt.

Cela conduit, bien entendu, à se retrouver dans un schéma où l’impôt exigible ne trouve pas de liquidités pour s’en acquitter.

Cette anomalie économique et fiscale provient tout simplement du fait que, contrairement à des sociétés commerciales, un propriétaire direct ou indirect d’un immeuble nu et loué, ne peut pas, sur un plan fiscal, déduire l’amortissement de l’immeuble.

Il existe cependant quelques cas exceptionnels. Tous les régimes dérogatoires, dont le dernier est le régime DUFLOT PINEL, permettent de déduire une partie de l’investissement de la perception des loyers.

 

I. Eviter la taxation des revenus locatifs

 Pour éviter et éluder cette pression fiscale et sociale quasi confiscatoire, il existe quelques solutions.

Cette difficulté concerne à la fois les personnes physiques, bien entendu, mais également, les sociétés civiles immobilières translucides dans lesquelles des personnes physiques sont directement associées.

En effet, ces SCI n’ont pas de fiscalité propre et par conséquent, c’est chaque associé qui doit assumer la fiscalité correspondante aux revenus de la SCI.

Cependant, lorsqu’un associé d’une SCI translucide est une personne morale soumise à l’impôt société, le calcul de résultat se fera suivant les règles propres à la société commerciale qui est en général soumise à l’IS et par conséquent l’immeuble dans ce cas fera l’objet d’un amortissement et donc d’une déduction fiscale.

Pour fuir les revenus fonciers, il existe plusieurs solutions qui sont les suivantes :

1ère solution, le contribuable engage des travaux importants d’entretien pour le professionnel ou de rénovation pour l’habitation et dans une certaine mesure, il pourra déduire ces travaux des loyers perçus.

Les contribuables, personnes physiques, peuvent également envisager de meubler les locaux d’habitation ou d’équiper les locaux professionnels et dans ce cas-là, le régime fiscal n’est plus les revenus fonciers, mais devient un bénéfice industriel et commercial.

Cela veut dire donc que l’immeuble, le cas échéant, pourra être amorti.

Si l’immobilier appartient à une société civile immobilière translucide, il y a une solution radicale qui consiste d’opter à l’impôt société avant le 31 mars 2017 avec effet au 1er janvier, ce qui coupe toute relation fiscale entre la SCI et les personnes physiques associées à l’intérieur, puisque l’option à l’IS va immédiatement donner une autonomie fiscale à la SCI.

Cette dernière étant soumise à l’IS, l’immobilier lui appartenant pourra faire l’objet d’un amortissement fiscal et comptable.

Les titres de la SCI translucide sont cédés en pleine propriété ou en usufruit à une société soumise à l’IS.

Dans ce cas-là, les titres appartiennent à une société commerciale IS, les résultats de la SCI seront calculés suivant les règles fiscales BIC et donc il y aura amortissement de l’immeuble.

II. La cession temporaire d’Usufruit

Dans cet esprit, il a été mis au point une technique dénommée cession temporaire d’usufruit qui permet temporairement à l’associé, personne physique, de ne plus être le redevable de l’impôt sur les loyers perçus.

De quoi s’agit-il ?

Monsieur DUPONT, président d’une société anonyme qui, suite aux bons conseils de son expert comptable, a décidé d’investir dans un immeuble professionnel qu’il a « logé » dans une société civile immobilière translucide.

Une fois le montage réalisé, son expert comptable lui indique que les revenus qu’il tirera de cette SCI seront taxés en son nom, dans la catégorie des revenus fonciers et comme ce président gagne correctement sa vie, la pression fiscale sera de 56,5 %.

Il lui est donc conseillé de céder temporairement l’usufruit des titres de la société civile immobilière à sa société commerciale, le temps du remboursement de l’emprunt.

Il est reconnu, que c’est l’usufruitier qui déclare les revenus annuels dégagés par une société et par conséquent, durant la détention temporaire de l’usufruit, c’est la société anonyme qui déclarera les revenus fonciers dégagés par la SCI.

S’agissant d’une société anonyme soumise à l’IS, les résultats de la SCI seront déterminés en fonction des règles BIC, c’est-à-dire que l’immeuble sera automatiquement amorti.

Les effets de cette opération :

  •  Les résultats dégagés par la SCI seront extrêmement modestes, puisque la dotation aux amortissements viendra largement compenser les loyers perçus.
  • Pendant la durée de l’usufruit temporaire, Monsieur DUPONT ne sera pas supposé percevoir des revenus puisqu’il n’en aura pas l’usufruit et par conséquent, Monsieur DUPONT ne déclarera aucun revenu foncier pendant 15 ans.
  • La cession temporaire d’usufruit sera réalisée à une valeur modeste, puisqu’un usufruit temporaire transmis à titre onéreux est valorisé en fonction de l’actualisation des flux futurs.Compte tenu de l’emprunt à rembourser par la SCI, les flux futurs seront extrêmement modestes et par conséquent, la cession se fera à un prix tout à fait indolore en ce qui concerne la fiscalité de Monsieur DUPONT.Rappelons cependant que cette cession temporaire d’usufruit rentre dans le cas de la loi du 14 novembre 2012 qui indique que les cessions temporaires d’usufruit sont taxées dorénavant dans la catégorie sous-jacente du bien, c’est-à-dire en l’occurrence les revenus fonciers.
  • Enfin, au terme de l’usufruit, Monsieur DUPONT récupèrera la plénitude de la propriété des titres de la SCI, c’est-à-dire qu’il redeviendra plein propriétaire de cette SCI et en cas de cession ou des titres ou de l’immeuble, la durée de détention sera calculée en fonction du droit le plus ancien, c’est-à-dire la nue propriété.

En conséquence, au bout de 15 ans, Monsieur DUPONT sera supposé détenir la plénitude de la SCI depuis 15 ans, ce qui lui aura fait gagner à ce jour, la moitié du temps pour obtenir finalement l’exonération totale de la plus value.

Il s’agit donc d’un montage comptable, juridique et fiscal tout à fait judicieux qui a soulevé de multiples questions. En particulier les juristes et les comptables se sont demandé s’il n’y avait pas dans ce cadre, un abus de droit fiscal.

III. L’avis du C.R.A.D

Le comité de répression des abus de droit s’est prononcé en 2016 et a considéré que ce type de montage ne pouvait pas s’inscrire dans le cadre des abus de droit fiscal, dans la mesure où la société titulaire temporairement de l’usufruit avait une existence réelle et une vie économique normale indépendamment de la détention de l’usufruit.

En conséquence, l’administration fiscale ayant suivi les recommandations du comité des répressions des abus de droit, il y a tout lieu de penser que cet aspect abusif ne sera pas dans l’avenir soulevé par des vérificateurs.

Il en va, bien entendu, tout à fait autrement si, il y a création artificielle d’une société à l’IS qui n’aura que pour objet réel la détention temporaire de l’usufruit d’une société civile immobilière translucide.

Dans ce cas, à contrario de ce que la jurisprudence a pu décider, il y aura vraisemblablement application de l’article 64 du LPF, c’est-à-dire application de l’abus de droit fiscal.

Cette décision du CRAD est extrêmement rassurante et permet, dorénavant, d’envisager ce genre de montage avec plus de sérénité et surtout de considérer que tout ce qui a été fait par le passé ne devrait pas, en principe, poser de difficultés majeures.